ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงาน “สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ภาคเหนือ 5 จังหวัด (เชียงใหม่ ลำพูน เชียงราย พิษณุโลก และนครสวรรค์) ช่วงครึ่งแรกปี 2569” พบว่า ตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงการเปลี่ยนผ่านเชิงยุทธศาสตร์ที่สำคัญ โดยเปลี่ยนจุดโฟกัสจากการขยายตัวเป็นการ "เปลี่ยน Stock ให้เป็น Cash" ครึ่งแรกของปีโครงการเปิดใหม่ในภาคเหนือปรับลดลงประมาณ 9% สะท้อนถึงความระมัดระวังที่มากขึ้นของผู้ประกอบการ แม้ภาพรวมตลาดจะผ่านจุดที่ต่ำที่สุดมาแล้วและเริ่มฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไปโดยมีมาตรการรัฐช่วยพยุง แต่ปัจจัยกดดันหลักยังคงเป็นเรื่อง หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และ ความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ความเร็วในการดูดซับอุปทานสะสมยังต้องใช้เวลาพอสมควร

ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดภาคเหนือ เข้าสู่ช่วงเวลาการเปลี่ยนผ่านสู่ "ยุคการบริหารจัดการสต็อก" เป็นช่วงการเปลี่ยนผ่านเชิงยุทธศาสตร์ที่สำคัญ โดยเปลี่ยนจุดโฟกัสจากการขยายตัวเป็นการ "เปลี่ยน Stock ให้เป็น Cash" ในช่วงครึ่งแรกของปี โครงการเปิดใหม่ในภาคเหนือปรับลดลงประมาณ 9% สะท้อนถึงความระมัดระวังที่มากขึ้นของผู้ประกอบการ แม้ภาพรวมตลาดจะผ่านจุดที่ต่ำที่สุดมาแล้วและเริ่มฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไปโดยมีมาตรการรัฐช่วยพยุง แต่ปัจจัยกดดันหลักยังคงเป็นเรื่อง หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และ ความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ความเร็วในการดูดซับอุปทานสะสมยังต้องใช้เวลาพอสมควร

เมื่อพิจารณารายพื้นที่ พบว่าเชียงใหม่ แม้ครึ่งปีแรกจะเริ่มขายได้มากกว่าเปิดใหม่และสต็อกเริ่มลดลงบ้าง แต่ระดับสต็อกสะสมยังคงสูง คาดว่าต้องใช้เวลาประมาณ 4 ปีเศษในการระบายสต็อกทั้งหมด ซึ่งคอนโดมิเนียม อยู่ในภาวะสมดุลที่ดี ยอดโอนคอนโดใหม่เติบโตเกือบ 50% ในเชิงหน่วย และเติบโตเกือบ 80% ในเชิงมูลค่า โดยได้แรงหนุนจากอุปสงค์ชาวต่างชาติและกลุ่มคนที่ต้องการใช้ชีวิตในเมือง ในส่วนของบ้านแนวราบและพูลวิลล่า (ระดับบน) ยังอยู่ในช่วงเฝ้าระวังเนื่องจากอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นมาก แต่ยอดขายลดลง ส่งผลให้สต็อกสะสมสูง จำเป็นต้องเน้นการตั้งรับและบริหารสินค้าที่มีอยู่

“เชียงใหม่กำลังขยายตัวในรูปแบบ Network City หรือเมืองหลายศูนย์กลาง (Multi-centric) กระจายสู่พื้นที่รอบนอก เช่น สันทราย สันกำแพง และหางดง เกิดเป็นย่านที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีบริการครบครัน ในขณะที่เชียงใหม่รอบนอกและลำพูน ยังมีโอกาสเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไปตามทิศทางเศรษฐกิจ”

สำหรับตลาดพิษณุโลกยอดขายใหม่เริ่มฟื้นตัวขึ้นอย่างโดดเด่นราว 60% สะท้อนว่าอุปสงค์เริ่มกลับมา อย่างไรก็ตาม สต็อกสะสมยังคงสูง ซึ่งคาดว่าต้องใช้เวลาระบายประมาณ 6.5 ปี ถือเป็นจังหวะที่ผู้ประกอบการสามารถใช้ประโยชน์จากการฟื้นตัวของยอดขายในการเร่งระบายสต็อก ตลาดนครสวรรค์ อยู่ในภาวะหดตัว โดยในครึ่งปีแรกไม่มีการเปิดโครงการใหม่เลย แต่ยอดขายใหม่ก็ยังคงปรับลดลงค่อนข้างมากแสดงให้เห็นว่าปัจจัยหลักเกิดจากกำลังซื้อในพื้นที่ยังไม่ฟื้นตัว การไม่มีอุปทานใหม่จึงไม่ได้ช่วยดันยอดขาย กลยุทธ์สำคัญคือการ รักษาบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด (Cash Flow) มาก่อนการเติบโต เพื่อรอให้อุปสงค์ในพื้นที่กลับมา...