เจาะตลาดอสังหา EEC คอนโดผุดพุ่ง 1,752.2% สวนทางแนวราบแผ่ว ทำเลฮอต 'ชลบุรี'

   ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC ไตรมาสที่ 4 ปี 2567 และแนวโน้มปี 2568 พบว่ามียอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ไตรมาสที่ 4 ปี 2567 จำนวนหน่วยลดลงร้อยละ 0.8 และจำนวนมูลค่าลดลงร้อยละ 0.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ถือเป็นการติดลบลดลง

   จากปัจจัยการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ก่อนสิ้นสุดมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ได้สิ้นสุดมาตรการเมื่อวันที่ 31 ธันวาคม 2567 ขณะที่ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินมีจำนวนโครงการลดลงร้อยละ 50.8 และจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ 44.8 ส่วนพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างลดลงร้อยละ 18.3 โดยเป็นการลดลงของพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างแนวราบร้อยละ 34.7 แต่มีพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดเพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 1,752.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

   เนื่องจาก EEC เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจสูง เป็นศูนย์กลางของนิคมอุตสาหกรรม และแหล่งท่องเที่ยวสำคัญของประเทศ อีกทั้งยังได้รับการส่งเสริมจากภาครัฐให้เป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ด้านการลงทุน ส่งผลให้เกิดการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรม และการจ้างงานในพื้นที่มีแรงงานทั้งไทยและต่างชาติเข้ามาทำงานในพื้นที่มากขึ้น

   รายละเอียดยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC ปี 2567 มีจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ 6.7 และมูลค่าลดลงร้อยละ 7.8 เมื่อเทียบกับปี 2566 ขณะที่ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินมีจำนวนโครงการลดลงร้อยละ 32.3 และจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ 40.2 ส่วนพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้าง ลดลงร้อยละ 15.8

   โดยเป็นการลดลงของพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างแนวราบมากถึงร้อยละ 15.8 และพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดลดลงร้อยละ 15.2 เมื่อเทียบกับปี 2566 สะท้อนให้เห็นว่าสถานการณ์ที่อยู่อาศัยอาคารชุดในภูมิภาคมีความต้องการมากกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ

    ทั้งนี้ คาดการณ์ว่ายอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC ในปี 2568 มีแนวโน้มเติบโตดีขึ้น โดยได้แรงสนับสนุนจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลที่มีวงเงิน 2.6 แสนล้านบาท ที่จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับทั้งผู้บริโภคและนักลงทุน โดยเฉพาะในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ทำให้การลงทุนและการท่องเที่ยว ขณะที่โครงการ "คุณสู้ เราช่วย" ซึ่งมุ่งเน้นการลดปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือน จะช่วยเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินให้กับประชาชน ทำให้คาดการณ์ว่าจะทำให้หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.4 และมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2

   ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะมีการวางแผนลงทุนในโครงการใหม่ๆ มากขึ้น โดยคาดว่าจะมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นร้อยละ 22.7 และพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.5 เมื่อเทียบกับปี 2567

   ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 มีโครงการที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินจากกรมที่ดินจำนวน 29 โครงการลดลงร้อยละ 50.8 และมีจำนวนหน่วย 2,643 หน่วย ลดลงร้อยละ 44.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

   ทั้งนี้ ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวมากที่สุด จำนวน 1,139 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 43.1 ของใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 756 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 28.6 และบ้านแฝดจำนวน จำนวน 722 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 27.3 ส่วนที่เหลือเป็นอาคารพาณิชย์และที่ดินจัดสรร ส่งผลให้ในภาพรวมปี 2567 มีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจากกรมที่ดินจำนวน 147 โครงการ ลดลงร้อยละ 32.3 และจำนวนหน่วย 12,415 หน่วย ลดลงร้อยละ -40.2 เมื่อเทียบกับปี 2566

    โดยในจำนวนดังกล่าวเป็นใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อพัฒนาเป็นทาวน์เฮ้าส์มากที่สุดจำนวน 5,119 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 41.2 ของใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 4,782 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 38.5 และบ้านแฝดจำนวน 2,454 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 19.8 ส่วนที่เหลือเป็นอาคารพาณิชย์และที่ดินจัดสรร

    ทั้งนี้ หากพิจารณาเป็นรายจังหวัดใน EEC ปี 2567 จังหวัดที่มีใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด

    อันดับ 1 จังหวัดชลบุรี มีจำนวน 5,964 หน่วย ร้อยละ 48.0 และมีใบอนุญาตจัดสรรลดลงร้อยละ 30.6 โดยเป็นใบอนุญาตจัดสรรประเภททาวน์เฮ้าส์มากที่สุด จำนวน 3,284 หน่วย ลดลงร้อยละ 19.0 รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 1,768 หน่วย ลดลงร้อยละ 11.0 และเป็นบ้านแฝดจำนวน 862 หน่วย ลดลงร้อยละ -62.7

   อันดับ 2 จังหวัดระยอง มีจำนวน 4,998 หน่วย ร้อยละ 40.3 และมีใบอนุญาตจัดสรรลดลงร้อยละ 41.7 เป็นใบอนุญาตจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวมากที่สุดจำนวน 2,462 หน่วย ลดลงร้อยละ 16.5 รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์จำนวน 1,301 หน่วย ลดลงร้อยละ 57.5 และเป็นบ้านแฝดจำนวน 1,226 หน่วย ลดลงร้อยละ 50.6

   อันดับ 3 จังหวัดฉะเชิงเทรา มีจำนวน 1,453 หน่วย ร้อยละ 11.7 และมีใบอนุญาตจัดสรรลดลงร้อยละ 59.7 เป็นใบอนุญาตจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวมากที่สุดจำนวน 552 หน่วย ลดลงร้อยละ 60.6 รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์จำนวน 534 หน่วย ลดลงร้อยละ 46.3 และเป็นบ้านแฝดจำนวน 366 หน่วย ลดลงร้อยละ 67.3

   สำหรับแนวโน้มใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยใน EEC ปี 2568 คาดว่าจะขยายตัวดีขึ้น หากมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลออกมา ซึ่งจะช่วยเสริมสร้างความเชื่อมั่นในการลงทุนและกระตุ้นให้มีการวางแผนลงทุนในโครงการใหม่ ๆ มากขึ้น

   โดยคาดการณ์จะมีจำนวนใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย 15,228 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 22.7 เมื่อเทียบกับปี 2567 โดยคาดว่าอยู่ในช่วงประมาณ 13,705 ถึง 16,751 หน่วย หรือมีการเปลี่ยนแปลงระหว่างร้อยละ 10.4 ถึงร้อยละ 34.9 เมื่อเทียบกับจำนวนในปี 2567 ที่มี 20,765 หน่วย

   ส่วนแนวโน้มพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยใน EEC ปี 2568 คาดว่า จะมีพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้าง จำนวน 3,654,453 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.5 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่จำนวน 3,471,730 - 4,202,621 ตารางเมตร มีอัตราการขยายตัวอยู่ในช่วงร้อยละ-2.6 ถึงร้อยละ 17.9 เมื่อเทียบกับ ปี 2567 ซึ่งมีพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างจำนวน 4,233,728 หน่วย เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวดีขึ้น รวมทั้งคาดว่า การขออนุญาตจัดสรรที่ดินเพิ่มขึ้นและคาดว่าจะมีการขอปลูกสร้างบ้านของประชาชนเพิ่มขึ้น

   จังหวัดที่มีพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยมากที่สุด อันดับ 1 จังหวัดชลบุรี มีพื้นที่จำนวน 2,298,759 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 64.5 มีพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างลดลงร้อยละ -7.3 แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 2,015,536 ตารางเมตร ส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 1,415,774 ตารางเมตร ลดลงร้อยละ -10.7 รองลงมาทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 365,993 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.7 และบ้านแฝดจำนวน 152,311 ตารางเมตร ลดลงร้อยละ -0.4 ส่วนอาคารชุดมีจำนวน 283,403 ตารางเมตร ลดลงร้อยละ -16.8 เมื่อเทียบกับปี 2566

   อันดับ 2 จังหวัดระยอง มีพื้นที่จำนวน 790,936 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 22.2 มีพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างลดลงร้อยละ -20.1 แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 761,528 ตารางเมตร ส่วนใหญ่เป็นประเภทบ้านเดี่ยวจำนวน 552,325 ตารางเมตร ลดลงร้อยละ -13.4 รองลงมาทาวน์เฮ้าส์จำนวน 158,431 ตารางเมตร ลดลงร้อยละ -25.2 และเป็นบ้านแฝดจำนวน 43,792 ตารางเมตร ลดลงร้อยละ -58.7 ส่วนอาคารชุดมีจำนวน 29,408 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 15.6

   อันดับ 3 จังหวัดฉะเชิงเทรา มีพื้นที่จำนวน 475,954 ตารางเมตร ร้อยละ 13.3 มีพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างลดลงร้อยละ -37.7 แบ่งเป็นแนวราบจำนวน 472,767 ตารางเมตร ส่วนใหญ่เป็นประเภทบ้านเดี่ยวจำนวน 384,206 ตารางเมตร ลดลงร้อยละ -35.4รองลงมาทาวน์เฮ้าส์จำนวน 43,556 ตารางเมตร ลดลงร้อยละ -30.7 และเป็นอาคารพาณิชย์ จำนวน 29,935 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.3 ส่วนอาคารชุดมีจำนวน 3,188 ตารางเมตร ลดลงร้อยละ -53.2

   ส่วนแนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใน EEC ปี 2568 คาดว่าจะมีจำนวน 49,259 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.4 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ประมาณ 44,333 ถึง 54,185 หน่วย มีการเปลี่ยนแปลงระหว่างร้อยละ -7.8 ถึงร้อยละ 12.7 และคาดว่าจะมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 121,137 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ประมาณ 109,024 ถึง 133,251 ล้านบาท มีการเปลี่ยนแปลงระหว่างร้อยละ -8.9 ถึงร้อยละ 11.4 เมื่อเทียบกับปี 2567 ซึ่งมีมูลค่า 129,767 ล้านบาท

   เมื่อพิจารณาเป็นรายจังหวัดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมากที่สุด อันดับ 1 จังหวัดชลบุรี มีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ 32,797 หน่วย ลดลงร้อยละ -5.0 และมีมูลค่า 85,983 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -6.0 เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 19,324 หน่วย มีมูลค่า 53,222 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮ้าส์มากที่สุดจำนวน 7,875 หน่วย มีมูลค่า 14,718 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 13,473 หน่วย มีมูลค่า 32,761 ล้านบาท

    อันดับ 2 จังหวัดระยอง มีจำนวน 11,292 หน่วย ลดลงร้อยละ -7.7 และมีมูลค่า 24,601 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -10.1 เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 10,243 หน่วย มีมูลค่า 23,032 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นการโอนกรรมสิทธิ์บ้านเดี่ยวมากที่สุดจำนวน 5,175 หน่วย มีมูลค่า 13,468 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 1,049 หน่วย มีมูลค่า 1,569 ล้านบาท

   อันดับ 3 จังหวัดฉะเชิงเทรา มีจำนวน 4,006 หน่วย ลดลงร้อยละ -16.0 และมีมูลค่า 9,079 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -17.1 ซึ่งมีจำนวน 4,770 หน่วย และมีมูลค่า 10,951 ล้านบาท เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 3,530 หน่วย มีมูลค่า 8,358 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นการโอนกรรมสิทธิ์บ้านเดี่ยวมากที่สุดจำนวน 1,617 หน่วย มีมูลค่า 4,492 ล้านบาท ส่วนอาคารชุด มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 476 หน่วย มีมูลค่า 721 ล้านบาท