ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) สำรวจตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ณ ไตรมาส 3 ปี 2568 เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ มี 243,218 หน่วย เพิ่มขึ้น 53.6% และมูลค่ากว่า 1.37 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 102.6% เทียบกับช่วงเดียวกันของ ปีก่อน ส่วนใหญ่ประกาศขายโดยบุคคลธรรมดา ตัวแทนอสังหาฯ และเป็นการเพิ่มขึ้นทุกประเภท มากสุดคือห้องชุด

   บ้าน 10 ล้านประกาศขายพุ่ง

    ยังมีข้อสังเกตสำคัญ คือ ซัพพลายมือสองที่เพิ่มขึ้น ส่วนใหญ่เป็นทรัพย์ราคาสูง ซึ่งดูดซับช้ากว่าทรัพย์ราคาต่ำ ส่งผลมีการสะสมของหน่วยขายเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาท หน่วยเพิ่มขึ้น 124.4% มูลค่าเพิ่มขึ้น 144.7% อย่างไรก็ตาม โครงสร้างของตลาดโดยรวมยังคงเป็นทรัพย์ราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนสูงสุด 25.5%

    โดย 10 จังหวัดแรกที่มีมูลค่าบ้านมือสอง ประกาศขายสูงสุด ได้แก่ กรุงเทพฯ 76,973 หน่วย มูลค่า 824,125 ล้านบาท, ชลบุรี 15,003 หน่วย มูลค่า 76,334 ล้านบาท, นนทบุรี 16,808 หน่วย มูลค่า 74,115 ล้านบาท, สมุทรปราการ 12,199 หน่วย มูลค่า 73,083 ล้านบาท, ภูเก็ต 3,163 หน่วย มูลค่า 38,067 ล้านบาท, เชียงใหม่ 6,790 หน่วย มูลค่า 36,113 ล้านบาท, ปทุมธานี 13,989 หน่วย มูลค่า 35,182 ล้านบาท, สุราษฎร์ธานี 4,328 หน่วย มูลค่า 17,118 ล้านบาท, ประจวบคีรีขันธ์ 2,830 หน่วย มูลค่า 15,436 ล้านบาท และระยอง 5,377 หน่วย มูลค่า 11,494 ล้านบาท

   ผ่อนไม่ไหวปล่อยแบงก์ยึด

    นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า แนวโน้มตลาดบ้านมือสองปี 2569 ยังคงมีทรัพย์ออกสู่ตลาดเพิ่ม เพราะเศรษฐกิจยังไม่ดี

    "ที่ผ่านมามีคนซื้อบ้านมือสองไป รีโนเวตขายต่อกันเยอะ ล่าสุดมีกรณีลูกค้าอยากได้บ้านใหม่ จะนำบ้านมือสองมาเทิร์น เราก็รับเทิร์นให้และลงทุนตกแต่งเพื่อขายต่อ"
นายวสันต์ คงจันทร์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า บ้านมือสองไหลเข้าตลาดเพิ่มขึ้นทุกปี และปีนี้จะเข้ามาอีกเยอะ ตาม กำลังซื้อและเศรษฐกิจ แต่ในวิกฤตเป็นโอกาสของคนที่ซื้อรีโนเวตขายต่อทำกำไร ทำให้ตลาดบ้านมือสองเติบโตแซงบ้านมือใหม่

    นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า สาเหตุตลาดบ้านมือสองโตขึ้น มาจากทำเลและราคา เป็นโอกาสผู้ประกอบการรายเล็กมากกว่ารายใหญ่ ที่อยากจะทำตลาดบ้านมือสอง เพราะเป็นการลงทุนที่ไม่คุ้มค่า โดยเฉพาะค่าโอเปอเรชั่น ตอนนี้ตลาดบ้านมือสองมีผู้เล่นจำนวนมาก ด้วยสถานการณ์อสังหาฯที่ยังไม่ฟ้นตัวดี และแบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อทำให้ตลาดรวมทรงตัว ขณะเดียวกัน ปริมาณหนี้เสีย (NPL) มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการอาจมองว่า เป็นปัจจัยที่ต่อให้ทำสินค้าออกมา แต่ขายไม่ได้ ก็จะเป็นการเหนื่อยเปล่า

    "ตลาดบ้านสร้างใหม่ปีนี้หนัก เหมือนจะดีแต่ก็นิ่ง การขออนุญาตปลูกสร้างลดลงกว่าครึ่ง บ้านจัดสรรหายไป 25-30%"

   ชี้ตลาดโตโอกาสรายย่อย

    นายวิศรุต ปัญญาภิญโญผล Real Estate Lending Head ธนาคารเกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ในมุมมองธนาคารถือว่า ตลาดบ้านมือสองที่กำลังเติบโตเป็นโอกาสทางธุรกิจของผู้ประกอบการ ซึ่งยังไม่มีผู้นำตลาดที่แท้จริง ปัจจุบันเห็นมี Homerun และ Bangkok Asset ที่โฟกัสตลาดนี้ แต่ด้วยลักษณะธุรกิจ ทำให้เกิดการรวมกลุ่มก้อนยาก ตึกแต่ละโครงการมี 10 ยูนิต และ 20 ยูนิตบ้าง ทำให้ไม่เกิดวอลุ่ม เป็นโอกาสธุรกิจของรายย่อยมากกว่า ส่วนข้อควรระวังของบ้านมือสอง คือการหาสินค้า ไม่มีใครเถียงได้หรอกว่าทำเลสำคัญ แต่การหาซัพพลายก็เป็นเรื่องยาก

   มือสองโตแซงบ้านใหม่

    นายอรรคเดช อุดมศิริธำรง รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.อรสิริน โฮลดิ้ง ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ เปิดเผยว่า ช่วง 10 ปีนี้ สัดส่วนการโอนบ้านใหม่และบ้านมือสองอยู่ที่ 50 : 50 ขณะที่ล่าสุดเปรียบเทียบครึ่งปีแรกปี 2567 กับปี 2568 สัดส่วนบ้านใหม่อยู่ที่ 25.2% และบ้านมือสอง 74.8%

    นายอรรคเดชคาดว่า ราคาของบ้านมือสองจะเข้ามาสู่สมดุลในไม่ช้า อาจมีผู้ประกอบการบ้านใหม่ยอมลดราคาลงมาเพื่อให้ขายได้

   เชียงใหม่ไหลเข้าไม่หยุด

    นายอรรถเดชกล่าวว่า บริษัทร่วมกับ บมจ.บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ (BAM) ซื้อทรัพย์มือสองเพื่อรีโนเวตขายต่อ เริ่มจากซื้อ 10 ยูนิต เป็นบ้าน 85% คอนโดฯ 15% กำลังรีโนเวต จะรับรู้รายได้ไตรมาส 2/2569 ตั้งเป้า ปีนี้มีรายได้ 100 ล้านบาท โดยได้มีการฟอร์มทีมและทำงานร่วมกับพาร์ตเนอร์ที่เชี่ยวชาญ

    "ตลาดบ้านมือสองเชียงใหม่ มีเพิ่มขึ้น หลังหมดนโยบายการปรับโครงสร้างหนี้ จากธนาคาร เพื่อชะลอการขายทอดตลาด จากข้อมูลของ BAM ระบุว่า จะมีทรัพย์เข้ามาตลาดอีกมากปีนี้" นายอรรถเดชกล่าว