อสังหาริมทรัพย์

   ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ยังคงอยู่ในช่วงของการปรับตัว หลังจากภาคอสังหาริม ทรัพย์ต้องเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจที่ เติบโตต่ำ กำลังซื้อของประชาชนที่ชะลอตัว และภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้สถาบันการเงินต้องปรับกลยุทธ์การปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับความเสี่ยงของตลาดมากขึ้น

   ล่าสุด 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประกอบด้วยสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจบ้าน จัดสรรได้จัดงานสัมมนาใหญ่ประจำปี 2569 ภายใต้ชื่อ "อสังหาริมทรัพย์ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2026" โดยมีผู้แทนสถาบันการเงินร่วมเป็นวิทยากรในการให้ข้อมูลเกี่ยวกันสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ทิศทางการปล่อยสินเชื่อบ้าน

   โดย นายณัฐพล ลือพร้อมชัย รองผู้จัดการใหญ่ ดูแลสายงานผลิตภัณฑ์เครดิต ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) หนึ่งในวิทยากรจากสถาบันการเงิน กล่าวว่า การประเมินแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในมุมของสถาบันการเงิน จำเป็นต้องพิจารณาจากข้อมูลสินเชื่อ ที่อยู่อาศัยสำหรับลูกค้ารายย่อย ซึ่งถือเป็นตัวชี้วัดกำลังซื้อที่แท้จริงของตลาดมากกว่าการพิจารณาเพียงยอดขายของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากยอดขายบางส่วนอาจไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงหากผู้ซื้อไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อ

   ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่า ในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวสูงสุด การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่เคยมีมูลค่าสูงเกือบ 700,000 ล้านบาทต่อปี ก่อนที่การแพร่ระบาดของโควิด-19 จะทำให้ตลาดชะลอตัวลงอย่างมาก อย่างไรก็ตาม หลังสถานการณ์เริ่มคลี่คลาย ตลาดได้ฟืนตัวในระยะหนึ่ง ก่อนที่การเติบโตของสินเชื่อจะเริ่มชะลอลงอีกครั้งในช่วงหลัง

   ในปีที่ผ่านมา มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระบบอยู่ที่ประมาณ 1.54 ล้านล้านบาท โดยแม้ว่าภาพรวมตลาดยังไม่ฟืนตัวเต็มที่ แต่ข้อมูลช่วง 2 เดือนแรกของปี 2569 เริ่มเห็นสัญญาณบวกในบางส่วนเนื่องจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์บางแห่งยังสามารถเติบโตได้เล็กน้อย

   นายณัฐพล กล่าวว่า การขยายตัวของมูลค่าสินเชื่อในช่วงนี้ ไม่ได้เกิดจากจำนวนผู้กู้ที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แต่เกิดจากราคา ที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้วงเงินสินเชื่อเฉลี่ยต่อรายเพิ่มขึ้น ส่งผลให้มูลค่าสินเชื่อรวมยังสามารถขยายตัวได้ในระดับหนึ่ง

   อย่างไรก็ตาม ปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคยังคงเป็นข้อจำกัดสำคัญต่อการฟืนตัวของตลาด โดยข้อมูลล่าสุดระบุว่าเศรษฐกิจไทยในปีที่ผ่านมาเติบโตประมาณ 2.4% ขณะที่ศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2569 อาจขยายตัวเพียงประมาณ 1.6% ก่อนที่จะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็นราว 2.1% ในปีถัดไป

   การเติบโตในระดับดังกล่าวสะท้อนว่ารายได้ของประชาชนเพิ่มขึ้นในอัตราที่จำกัด ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้อสินทรัพย์ขนาดใหญ่อย่างที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในช่วงที่หนี้ครัวเรือนของไทยยังอยู่ในระดับสูง ทำให้หลายครัวเรือนต้องใช้เวลาในการลดภาระหนี้เดิมก่อนจะสามารถก่อหนี้ใหม่ได้

   นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างตลาดแรงงานในอนาคตยังเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ต้องจับตา เนื่องจากภาคธุรกิจเริ่มนำเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ หรือ AI มาใช้เพิ่มขึ้น ซึ่งอาจทำให้บางอุตสาหกรรมมีการปรับลดจำนวนแรงงาน และส่งผลต่อความมั่นคงของรายได้ในระยะยาว

   ในมุมของนโยบายการเงิน ผู้บริหารธนาคารกสิกรไทยระบุว่า อัตราดอกเบี้ยนโยบายของไทยในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 1% ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับต่ำและอาจใกล้จุดต่ำสุดแล้ว ทำให้โอกาสในการปรับลดดอกเบี้ยเพิ่มเติมมีจำกัด ขณะที่ในระยะต่อไปยังมีความเป็นไปได้ที่ดอกเบี้ยอาจปรับเพิ่มขึ้น หากเงินเฟอปรับตัวสูงขึ้นจากปัจจัยต้นทุนพลังงานหรือราคาน้ำมันโลก

   ในด้านการปล่อยสินเชื่อ ธนาคารพบว่าอัตราการอนุมัติสินเชื่อบ้านมีความแตกต่างกันในแต่ละโครงการ โดยโครงการที่ไม่มีการคัดกรองศักยภาพทางการเงินของลูกค้าล่วงหน้ามักมีอัตราการปฏิเสธ สินเชื่อสูงกว่า ขณะที่โครงการที่มีการประเมินศักยภาพผู้ซื้อก่อนการจองมักมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อสูงกว่าอย่างมีนัยสำคัญ

   นายณัฐพล ระบุว่าปัจจุบันผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยต้องใช้เวลาขายโครงการนานขึ้น โดยบางโครงการอาจต้องขายซ้ำถึง 3-4 รอบจึงจะได้ลูกค้าที่สามารถขอสินเชื่อผ่านจริง สะท้อนถึงความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปัจจุบัน

   เพื่อรับมือกับความเสี่ยงดังกล่าว ธนาคารพาณิชย์จึงเริ่มนำข้อมูลธุรกรรมทางการเงิน (Transaction Data) และเทคโนโลยี AI มาใช้ในการวิเคราะห์ลูกค้าอย่างละเอียดมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นพฤติกรรมการใช้จ่าย การหมุนเวียนของเงินในบัญชี หรือรายได้เสริมของผู้กู้ ซึ่งช่วยให้การประเมินความสามารถในการชำระหนี้มีความแม่นยำ มากขึ้น

   สำหรับผู้ประกอบการ SME ธนาคารยังสามารถนำข้อมูลจากระบบรับชำระเงิน เช่น เครื่อง EDC หรือ QR Payment ซึ่งมีมูลค่าธุรกรรมรวมหลายล้านล้านบาทต่อปี มาใช้วิเคราะห์ศักยภาพทางการเงินเพิ่มเติม เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ

   อีกหนึ่งแนวทางที่ธนาคารให้ความสำคัญคือการพัฒนาผลิตภัณฑ์สินเชื่อใหม่ เช่น สินเชื่อรวมหนี้ หรือ Debt Consolidation ซึ่งเปิดโอกาสให้ลูกค้าที่มีภาระหนี้บัตรเครดิตหรือสินเชื่อส่วนบุคคลสามารถนำมารวมกับสินเชื่อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า เพื่อช่วยลดภาระค่างวด และเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อ แม้ว่ากระบวนการดำเนินการยังมีความซับซ้อนและต้องอาศัยความร่วมมือระหว่างสถาบันการเงินหลายแห่ง

   ขณะเดียวกัน แนวคิดการสนับสนุนที่อยู่อาศัยที่เป็นมิตรต่อ สิ่งแวดล้อม หรือ "กรีนโฮม" กำลังได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นจาก สถาบันการเงิน เนื่องจากบ้านที่ใช้เทคโนโลยีประหยัดพลังงาน เช่น ระบบโซลาร์รูฟ สามารถช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานของครัวเรือนได้ในระยะยาว

   "หากผู้ซื้อบ้านมีภาระผ่อนเดือนละประมาณ 20,000 บาท การได้รับสินเชื่อในอัตราดอกเบี้ยต่ำสำหรับโครงการกรีนโฮมอาจทำให้ค่างวดลดลงเหลือประมาณ 19,500 บาทต่อเดือน ขณะที่การติดตั้งระบบโซลาร์รูฟสามารถลดค่าไฟฟาจากประมาณ 4,000 บาท เหลือเพียงราว 1,500 บาทต่อเดือน ส่งผลให้ผู้บริโภคมีเงินเหลือเพิ่มขึ้นประมาณ 3,000 บาทต่อเดือน ซึ่งถือเป็นกันชนทางการเงินที่ช่วยลดความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้" รองผู้จัดการใหญ่ฯ ธนาคารกสิกรไทยกล่าว

   นายสุรัตน์ ลีลาทวีวัฒน์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ประธานสายสินเชื่อธุรกิจ และประธานสายสินเชื่อบรรษัท ธนาคารเกียรติ นาคินภัทร (KKP) กล่าวว่าธนาคารมองว่าภาพรวมตลาดอสังหาริม ทรัพย์ในปัจจุบันยังเผชิญแรงกดดันจากยอดขายที่ชะลอตัว ส่งผลให้ระยะเวลาการพัฒนาและขายโครงการยืดออกไปอย่างมีนัยสำคัญ โดยจากเดิมที่บางโครงการใช้เวลาเพียง 1-2 ปีในการขาย ปัจจุบันระยะเวลาเฉลี่ยของโครงการเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 5 ปี

   ภาวะดังกล่าวทำให้การบริหารกระแสเงินสดกลายเป็นปัจจัยสำคัญต่อความอยู่รอดของผู้พัฒนาโครงการ เนื่องจากธนาคารที่ปล่อยสินเชื่อโครงการจะพิจารณาความสามารถในการขายและกระแสเงินสดเป็นหลัก หากยอดขายไม่เป็นไปตามแผน ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีแหล่งเงินทุนสำรองเพื่อรองรับต้นทุนก่อสร้างและการดำเนินโครงการ

   นายสุรัตน์ ระบุว่า ในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายเริ่มใช้กลยุทธ์ปรับลดราคาขายเพื่อเร่งกระแสเงินสด ส่งผลให้การแข่งขันด้านราคามีความรุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการที่ก่อสร้างเสร็จแล้วซึ่งมีความได้เปรียบด้านความพร้อมในการเข้าอยู่อาศัย

   นอกจากนี้ ธนาคารยังมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีความแตกต่างระหว่างบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมค่อนข้างชัดเจนโดยบ้านแนวราบยังสามารถพัฒนาได้ต่อเนื่องในบางทำเล ขณะที่การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มีความท้าทายมากขึ้น เนื่องจากธนาคารให้ความสำคัญกับยอดขายล่วงหน้าและเงินดาวน์ของลูกค้า ซึ่งโดยทั่วไปต้องมียอดขายพร้อมเงินดาวน์ประมาณ 3-5% จึงจะสามารถนับเป็นยอดขายที่แท้จริงและใช้ประกอบการเบิกเงินกู้ได้

   อย่างไรก็ตาม ยังมีบางพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการบ้านแนวราบ เช่น ทำเลกรุงเทพกรีฑา ราชพฤกษ์ และพุทธมณฑล รวมถึงพื้นที่ในรัศมีประมาณ 5-15 กิโลเมตรจากใจกลางกรุงเทพฯ ซึ่งยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง

   ขณะเดียวกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตยังได้รับแรงสนับสนุนจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะโครงการวิลล่าหรือบ้านพักตากอากาศที่สามารถปล่อยเช่าได้ ขณะที่การพัฒนาโครงการใกล้โรงเรียนนานาชาติเริ่มได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นจากกลุ่มครอบครัวที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อรองรับการศึกษาของบุตรหลาน

   นายณรงค์พล ประภานิรินทรธน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานการตลาด ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า แม้ ภาพรวมตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยของประเทศในปี 2568 จะหดตัวประมาณ 7% แต่ ธอส.ยังสามารถปล่อยสินเชื่อใหม่ได้ประมาณ 247,000 ล้านบาท เติบโตสูงกว่าเปาหมายที่ตั้งไว้ราว 5% สะท้อนบทบาทของธนาคารในฐานะสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐที่เข้ามาช่วยเติมเต็มตลาดในช่วงที่ธนาคารพาณิชย์ชะลอการปล่อยสินเชื่อ

   ทั้งนี้ ธอส.ดำเนินงานมากว่า 72 ปี โดยมีพันธกิจหลักในการช่วยให้คนไทยมีบ้าน และมุ่งเน้นการสนับสนุนกลุ่มผู้มีรายได้น้อย หรือผู้ที่มีข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ เพื่อช่วยลดความเหลื่อมล้ำทางการเงินในสังคม สำหรับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ธอส.ประเมินว่าภาพรวมตลาดอาจชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่สาม แม้จะเริ่มเห็นสัญญาณการปรับตัวดีขึ้นบางส่วน โดยเฉพาะหากมีมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐเข้ามาช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ ในด้านกลยุทธ์การดำเนินงาน ธอส.วางแนวทางขับเคลื่อนธุรกิจใน 3 มิติสำคัญ ได้แก่ การส่งเสริมการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชน การสนับสนุนการเติบโตของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ และการผลักดันการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน

   หนึ่งในโครงการสำคัญคือการส่งเสริมสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม หรือ "กรีนโฮมโลน" ซึ่งเปิดโอกาสให้โครงการที่มีองค์ประกอบด้านการประหยัดพลังงาน เช่น การใช้หลอดไฟ LED การออกแบบผนังลดความร้อน หรือระบบระบายอากาศ เข้าร่วมโครงการได้ โดยปัจจุบันมีผู้ประกอบการเข้าร่วมแล้วมากกว่า 100 โครงการ

   นอกจากนี้ ธอส.ยังพัฒนาโครงการ "โรงเรียนการเงิน" เพื่อช่วยให้ผู้ที่มีรายได้ไม่สม่ำเสมอ เช่น อาชีพอิสระหรือฟรีแลนซ์ สามารถสร้างประวัติทางการเงินผ่านการออมเงินอย่างต่อเนื่อง เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อบ้านในอนาคต

   พร้อมกันนี้ ธอส.ยังเดินหน้าพัฒนาแพลตฟอร์มดิจิทัล "GHB ALL" ให้เป็นมาร์เก็ตเพลสด้านที่อยู่อาศัย เชื่อมโยงผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้ประกอบการ และบริการที่เกี่ยวข้องกับบ้าน โดยปัจจุบันมีสมาชิกเพิ่มขึ้นถึงระดับหลักแสนราย และมีแผนทำการตลาดเชิงรุกมากขึ้นในปีนี้

   นายณรงค์พล ระบุว่าในภาวะตลาดที่ยังมีความไม่แน่นอน สถาบันการเงินและผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การ ดำเนินธุรกิจให้สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจ เช่น การพัฒนา โครงการแบบแบ่งเฟส การควบคุมต้นทุน และการพัฒนาโครงการ ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภค

   ทั้งนี้ สถาบันการเงินมองตรงกันว่า แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ยังเผชิญความท้าทายจากกำลังซื้อที่จำกัด และภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตช้า แต่การปรับตัวของทั้งผู้ประกอบการ และ ภาคการเงิน รวมถึงการนำเทคโนโลยีและแนวคิดการพัฒนาอย่างยั่งยืนมาใช้ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ตลาดที่อยู่อาศัยสามารถค่อยๆ ฟืนตัวได้ในระยะต่อไป