อสังหาริมทรัพย์

   ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัย เห็นได้ชัดเจนว่าชะลอตัวต่อเนื่องจากปี พ.ศ. 2568 แม้ว่าปีนี้เพิ่งจะผ่านมาไม่นานมากนัก แต่ด้วยปัจจัยลบต่างๆ ที่มีอยู่ก่อนหน้านี้แล้ว เช่น การชะลอตัวของเศรษฐกิจประเทศไทย การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจประเทศไทยโดยตรง เพราะประเทศไทยใช้เงินจากต่างชาติทั้งในเรื่องของการลงทุน การส่งออก และรายได้จากการท่องเที่ยวมากกว่าเงินที่ได้จากการใช้สอยของคนไทยกันเอง เนื่องจากกำลังซื้อของคนไทยมีจำกัด จำนวนประชากรที่ลดลงต่อเนื่อง โดยเฉพาะประชากรในช่วงอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งเป็นช่วงที่ต้องใช้เงินจำนวนมากในการสร้างตัว สร้างธุรกิจหรือกิจการต่างๆ หรือใช้สอยในเรื่องของการซื้อที่อยู่อาศัย

   ดังนั้น ถ้าเงินจากต่างประเทศลดลงเศรษฐกิจของประเทศไทยจะชะลอตัวลงตามไปด้วย การกระตุ้นกำลังซื้อ ภายในประเทศอาจจะเป็นการกระตุ้นภาคเศรษฐกิจได้บางภาคธุรกิจเท่านั้น ไม่สามารถกระตุ้นในภาพรวมได้

   นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัย และที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า การจัดตั้งรัฐบาลที่ล่วงเลยไปถึงช่วงปลายไตรมาสที่ 1 ต่อเนื่องไตรมาสที่ 2 ของปี ยิ่งมีผลต่อการตัดสินใจลงทุน หรือเข้ามาทำธุรกิจในประเทศของชาวต่างชาติ รวมไปถึงการกระตุ้นเศรษฐกิจภายในประเทศที่อาจจะล่าช้า เพราะไม่มีนโยบายหรือว่ามาตรการอะไรของรัฐบาลออกมา สร้างความเชื่อมั่นของคนไทย หรือไม่มีนโยบายระยะสั้น และระยะยาวต่างๆ ออกมาในช่วง 3-4 เดือนแรกของปี แม้ว่าจะมีรัฐบาลรักษาการ ที่ยังคงมีการออกมาตรการหรือนโยบายและดำเนินกิจกรรมบางอย่างอยู่ในช่วงที่ผ่านมา แต่ด้วยความ ที่เป็นรัฐบาลรักษาการ จึงอาจจะไม่สามารถทำอะไรได้เต็มที่ (ยิ่งเรื่องการกู้เงิน หรือการก่อภาระหนี้ต้องมีการพิจารณาจาก กกต.ก่อน) เพราะไม่มีอำนาจเต็ม 100% แบบรัฐบาลปกติ

   เจ้าของกิจการ ผู้ประกอบการในภาคเอกชน อาจจะยังคงดำเนินธุรกิจต่อไป แต่ขอเลือกที่จะชะลอการลงทุนหรือขยายกิจการ ประกอบกับปัญหาเรื่องของการสู้รบในอิหร่าน ที่มีผล ต่อเนื่องไปถึงหลายๆ ประเทศในตะวันออกกลาง โดยเฉพาะการปิดช่องแคบฮอร์มุซซึ่งเป็นช่องทางการลำเลียงน้ำมัน 20-30% ของโลก ซึ่งการที่ปัญหาการสู้รบยืดเยื้อยาวนานมาก กว่า 1 เดือนมีผลให้ราคาน้ำมันสูงขึ้นแบบชัดเจน และเมื่อราคาน้ำมันสูงขึ้นแล้ว ปัญหาในเรื่องของราคาสินค้าอุปโภค บริโภคต่างๆ ก็จะสูงขึ้นตามไปด้วยอย่างเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งเรื่องนี้กระทบกับเศรษฐกิจของคนทั้งโลกรวมไปถึงประเทศไทยที่พึ่งพาการนำเข้าน้ำมัน และก๊าซธรรมชาติจากต่างประเทศโดยเฉพาะในตะวันออกกลางเป็นหลัก หลายประเทศในตะวันออกกลางที่เป็นฮับการบินสำคัญของโลก ก็มีปัญหาทั้งจากการโจมตีคลังน้ำมันสนามบินทำให้สายการบินหลายเส้นทางต้องยกเลิกเที่ยวบินหรือว่าเปลี่ยนเส้นทางการบินที่ไกลออกไป ทำให้ต้นทุนการเดินทางสูงขึ้น หรือมีเที่ยวบินลดลง ธุรกิจการท่องเที่ยวในประเทศไทยคงมีปัญหาตามมา เพราะช่วงเดือนมีนาคมที่ผ่านมาเที่ยวบินที่เดินทางเข้าประเทศไทยลดลงไปมากกว่า 1,000 เที่ยวบิน นักท่องเที่ยวจากยุโรปและอเมริกาลดลงไปไม่น้อย รายได้จากการท่องเที่ยวเที่ยวก็คงลดลงและมีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจในภาพรวมแน่นอน

   การปรับเพิ่มของราคาน้ำมันในประเทศไทยมีผลต่อเนื่องไปถึงราคาสินค้า และบริการอย่างเลี่ยงไม่ได้ เพราะต้นทุนค่าขนส่งสูงขึ้นทันที แม้ว่ารัฐบาลจะพยายามตรึงราคาและพยุงราคาไม่ให้สูงเกินไปด้วยกองทุนน้ำมันก็ตาม แต่ก็ต้องปล่อยให้ขยับเพิ่มขึ้นตามกลไกตลาดด้วย เนื่องจากต้นทุนในการพยุงราคาน้ำมันนั้นสูงเกินไป ซึ่งถ้าราคาสินค้าต่างขยับเพิ่มไปแล้วนั้นการจะลดลงมาเท่าเดิมหรือไม่ต่างจากเดิมมากนักเป็นเรื่องที่ยากมากๆช่วงเดือนมีนาคมก่อนที่ราคาน้ำมันจะเริ่มปรับเพิ่มขึ้นช่วงปลายเดือนมีนาคมก็กระทบกับการเติมน้ำมันเพราะน้ำมันมีจำกัดไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใดก็ตาม การเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมันจะมีผล กระทบต่อราคาสินค้าในประเทศทันทีเช่นกัน โดยสินค้าบางอย่างที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับชีวิตประจำวันจะมีเห็นผลกระทบได้ชัดเจนที่สุด เช่น ต้นทุนการเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัว ราคาสินค้า อาหาร หรือบริการบางอย่างและในระยะยาวจะกระทบกับเรื่อง อื่นๆ ตามไปด้วยที่อาจจะเป็นสินค้าหรือของใช้ราคาแพง

   โดยเฉพาะราคาที่อยู่อาศัยที่ก่อนหน้านี้ก็ปรับเพิ่มขึ้นมาแล้ว จากปัญหาเรื่องราคาน้ำมันที่เพิ่มขึ้นช่วงปัญหารัสเซีย-ยูเครนใหม่หรือ 3-4 ปีที่ผ่านมากระทบกับต้นทุนค่าก่อสร้างไปแล้ว และการปรับเพิ่มขึ้นตามภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะราคาเหล็กช่วงปี พ.ศ. 2565 ปรับเพิ่มขึ้นกว่า 35% ซึ่งอาจจะเป็นช่วงที่ความต้องการเหล็กเพิ่มขึ้นมากจากการฟืนตัวจากปัญหาโควิด-19 ด้วย แต่ราคาเหล็กที่เพิ่มขึ้นช่วงนั้นมีผลให้ค่าก่อสร้างโดยเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้นทันที 5-7% และกลายเป็นต้นทุนค่าก่อสร้างใหม่ทันที ที่ต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน

   ช่วงนั้นราคาน้ำมันปรับเพิ่มขึ้นจากราคาก่อนหน้านั้นประมาณ 5-6 บาทต่อลิตร แต่เมื่อหลายประเทศปรับตัวได้ มีการปล่อยน้ำมันสำรองมากขึ้น และจุดเกิดเหตุอยู่ในจุดที่ไม่มีผลต่อตลาดน้ำมันโลกหรือนอกตะวันออกกลาง ทำให้ไม่นานหลังจากที่ปรับเพิ่มขึ้นไปราคาน้ำมันก็ลดลง ราคาสินค้าบางอย่างก็ลดลงบ้าง แต่ไม่มากเมื่อเทียบกับราคาที่ปรับเพิ่มขึ้นไป การปรับเพิ่มของราคาน้ำมัน ปัญหาเรื่องอิหร่านตอนนี้มีผลกระทบต่อราคาเหล็กแล้วชัดเจน เพราะเป็นวัสดุก่อสร้างที่อ่อนไหวที่สุดเนื่องจากมีเรื่องของการนำเข้ามาด้วย โดยราคาเหล็กปรับเพิ่มขึ้นไปกว่า 20% แล้วจากช่วงต้นปีพ.ศ.2569 ผู้ประกอบการรายใดที่ไม่มีการทำสัญญาก่อสร้างล่วงหน้า หรือไม่มีการสำรองวัสดุก่อสร้างไว้ก่อนมีปัญหาตามมาแน่นอน

   ตลาดที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวลงทั้งจากปัญหาเรื่องของกำลังซื้อคนไทยที่ลดลงต่อเนื่องจากปี พ.ศ. 2566 โดยพิจารณาจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในประเทศไทยที่มีจำนวนลดลงต่อเนื่อง ซึ่งข้อมูลล่าสุด ณ สิ้นปี พ.ศ. 2568 มีที่อยู่อาศัยจำนวน 316,214 ยูนิต ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงจากปีก่อนหน้านี้ประมาณ 9% และลดลงจากปี พ.ศ. 2565 ซึ่งสูงที่สุดในช่วงหลังโควิด-19 ประมาณ 20% แสดงให้เห็นว่า "กำลังซื้อ" ภายในประเทศลดลงแบบชัดเจน แม้ว่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมส่วนหนึ่งจะมี เป็นของชาวต่างชาติ แต่เมื่อคิดเป็นสัดส่วนของทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมแล้วมีสัดส่วนเพียง 5% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดที่โอนกรรมสิทธิ์ในปี พ.ศ. 2568 เท่านั้น

   การชะลอลงของกำลังซื้อโดยเฉพาะคนไทย และการลดลงของชาวต่างชาติ ที่จะเดินทางเข้าประเทศไทย มีผล ต่อเนื่องการตัดสินใจลงทุนโครงการของผู้ประกอบการแน่นอน !!

   ช่วงต้นปี พ.ศ. 2569 ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริม ทรัพย์ที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายในตลาดหลักทรัพย์หลายราย เปิดเผยแผนการลงทุนในปี พ.ศ. 2569 แล้วปรากฏว่าส่วนใหญ่ลดการเปิดขายโครงการใหม่ลดลงแบบชัดเจน โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร อาจจะมีบางรายที่ลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้น แต่เป็นการเปิดขายในทำเลนอกกรุงเทพ มหานคร และมีผู้ประกอบการหลายรายที่ลดการเปิดขายโครงการมาต่อเนื่อง 3-4 ปีแล้ว

   "ซึ่งปัจจัยหลักที่มีผลกระทบต่อการตัดสินใจ ลดการเปิดขายโครงการใหม่ของผู้ประกอบการหลายรายนั้น ไม่ได้คำนึงถึงเรื่องการสู้รบ และราคาน้ำมัน แต่เป็นปัจจัยลบในประเทศไทยเพียงอย่างเดียว นั่นแสดงให้เห็นว่ากำลังในประเทศของคนไทยอ่อนแอขนาดไหน"

   แล้วเมื่อเศรษฐกิจชะลอตัว ความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจและการทำงานของตนเองลดลงแบบนี้ อีกทั้งความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการพิจารณาสินเชื่อที่มีแนวโน้มมากขึ้นตามความอ่อนไหวในเรื่องของเศรษฐกิจ ยิ่งมีผลต่อการซื้อที่อยู่อาศัยทั้งการตัดสินใจที่ยากขึ้น ประกอบกับปัญหาเรื่องของราคาน้ำมันและค่าครองชีพ ที่เพิ่มขึ้นยิ่งเป็นผลลบต่อตลาดที่อยู่อาศัย

   ดังนั้นมีความเป็นไปได้ที่อาจจะมีการผู้ประกอบการบางรายที่ไม่ได้เปิดขายโครงการใหม่ตามเปาที่ตั้งไว้

   นอกจากนี้ ผู้ประกอบการหลายราย มีปัญหาเรื่องของหุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระแล้วในปีนี้ และการออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อมาจ่ายหุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระ ก็อาจจะไม่ได้ง่ายแบบที่ผ่านมา เพราะต้นทุนดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากบางบริษัทออกหุ้นกู้มาหมุนเวียนต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา ดังนั้น ความน่าเชื่อถือจะลดลง และอัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นตามความเสี่ยงที่มากขึ้น ซึ่งถ้า ผู้ประกอบการรายใดมีปัญหาเรื่อง ของเงินทุนหมุนเวียน ก็อาจจะมีผล กระทบที่ชัดเจนในปีนี้

   จากข้อมูลสมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย (ThaiBMA) ร่วมให้ข้อมูลสรุปภาวะตลาดตราสารหนี้ไทยไตรมาส 1/2569 ระบุว่า ณ สิ้นไตรมาส 1 ตลาดตราสารหนี้ไทยมีมูลค่าคงค้างรวมอยู่ที่ 18.2 ล้านล้านบาท หรือคิดเป็น 96% ของ GDP เพิ่มขึ้น 1.7% จากสิ้นปีที่ผ่านมา โดยส่วนใหญ่เป็นการขยายตัวจากตราสารหนี้ภาครัฐเป็นหลัก

   ในขณะที่หุ้นกู้เอกชนระยะยาว กลับมียอดการออกใหม่ลดลงถึง 15.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมียอดรวมอยู่ที่ 171,889 ล้านบาท จาก 203,486 ล้านบาท ในไตรมาส 1/2568 แบ่งตามกลุ่มได้ดังนี้

   กลุ่ม Investment Grad e ยอดออกลดลง 13% มาที่ 162,219 ล้านบาท

   กลุ่ม High Yield ยอดออกลดลงถึง 43.5% มาที่ 9,669 ล้านบาท
 
   กลุ่มอุตสาหกรรมที่ยังคงครองแชมป์การออกหุ้นกู้สูงสุด 3 อันดับแรก ได้แก่ พลังงาน (Energy), อสังหาริมทรัพย์ (Property) และอาหารและเครื่องดื่ม (Food and Beverage)และเมื่อพิจารณา "หุ้นกู้กลุ่มอสังหาฯ" ต้องเฝาติดตามในปี 2569 เนื่องจากมีมูลค่าครบกำหนดสูง ใกล้ระดับ 1.5 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นความเสี่ยงหลักในเรื่องสภาพคล่อง แบ่งเป็น บริษัทขนาดใหญ่ (Investment Grade) ยังสามารถออกหุ้นกู้ชุดใหม่ได้ แต่บริษัทขนาดกลางและเล็ก จะเริ่มมีปัญหาสภาพคล่อง เริ่มเห็นสัญญาณการผิดนัดชำระหนี้ (Default) หรือการขอเลื่อนชำระหนี้ (ยืดหนี้) เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มบริษัทที่มีปัญหาสภาพคล่องสะสม

   นายสุรเชษฐ กล่าวเสริมว่า การเร่งระบายสต๊อกโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์เป็น 1 ในช่องทางที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ และเป็นช่องทางที่ผู้ประกอบการทุกราย ต่างดำเนินการเหมือนกันหมด และการเปิดขายโครงการใหม่จะเน้นที่การขายในระยะยาว รวมไปถึงการสร้างความมั่นใจในการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายทุกคน ด้วยการทำความเข้าใจการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อเลี่ยงการขอสินเชื่อสถาบันการเงินไม่ได้

   ปี พ.ศ. 2569 อาจจะไม่ได้ยากลำบากเหมือนช่วงโควิด -19 แต่ยากลำบากในเรื่องของการบริหารต้นทุน เงินทุน ความเสี่ยงต่างๆ ของผู้ประกอบการในตลาดที่อยู่อาศัย และถ้าปัญหาการสู้รบยืดเยื้อไปมากกว่านี้ก็ต้องบริหารความเสี่ยงในด้านต่างๆ ต่อไปอีก เนื่องจากปัญหาต่างๆ เหล่านี้เป็นเรื่องที่กระทบกับ ทุกประเทศทั้งโลกมากบ้างน้อยบ้างแล้วแต่ปัจจัยความพร้อม และการพึ่งพาทรัพยากรและเงินทุนจากต่างประเทศ

   ขณะที่ปริมาณที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมที่มีมากกว่า 600,000 หน่วย ทั่วประเทศ มูลค่าอุปทานที่ยังระบายไม่ได้ พุ่งถึง 2 ล้านล้านบาท ถือเป็นระดับที่สูงมากและกดดันสภาพคล่องของผู้ประกอบการอย่างหนัก นี้จึงเป็น โจทย์ และ ความท้าทายของผู้ประกอบการ ทั้งในเรื่องของการบริหารสต๊อก ต้นทุน ภาระดอกเบี้ยของโครงการ สิ่งเหล่านี้ คือ ผู้ประกอบการที่แบกหนี้ก้อนโต จากการลงทุนที่มากในช่วงที่ผ่านมา!