บุษกร ภู่แส

   กรุงเทพธุรกิจ

'  'ลดแลกแจกแถม' เร่งระบายสต๊อกพยุงยอด

   พื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ยังคงเป็นหนึ่งในทำเลสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้งจากการลงทุนภาคอุตสาหกรรม การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และการขยายตัวของเมือง แต่เมื่อมองผ่าน "ดัชนีราคา" ในไตรมาส 2 ปี 2569 กลับพบภาพที่ไม่ได้หวือหวาอย่างที่ทำเลเศรษฐกิจสำคัญควรจะเป็น

   ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ระบุว่า ดัชนีราคาห้องชุดในพื้นที่ EEC อยู่ที่ 103.1 จุด เพิ่มขึ้น 0.5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 1.2% จากไตรมาสก่อนหน้า ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่า ตลาดเริ่มขยับกลับมาเป็นบวก แต่เป็นการฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่การเร่งตัวแรง ขณะที่ปัจจัยด้าน "ต้นทุน" ยังเป็นแรงผลักดันสำคัญของราคาขาย ทั้งต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง และราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น

   หากมองอีกด้าน การที่ราคาขยับขึ้นเพียงเล็กน้อยก็สะท้อนข้อจำกัดของฝั่งดีมานด์ได้เช่นกัน เพราะผู้ประกอบการยังไม่สามารถผลักภาระต้นทุนทั้งหมดไปยังผู้ซื้อได้ง่าย ท่ามกลางกำลังซื้อที่ยังฟื้นไม่เต็มที่

   ราคาชลบุรีนำ "ระยอง-ฉะเชิงเทรา" นิ่ง

   เมื่อแยกตามจังหวัด ภาพตลาดคอนโดมิเนียม EEC มีความแตกต่างกันพอสมควร "ชลบุรี" มีดัชนีราคาห้องชุด 102.9 จุด เพิ่มขึ้น 0.5% จากปีก่อน ขณะที่ "ระยอง" อยู่ที่ 111.9 จุด ไม่เปลี่ยนแปลงจากปีก่อน และ "ฉะเชิงเทรา" อยู่ที่ 103.8 จุด ลดลง 0.2% ความเคลื่อนไหวดังกล่าวสะท้อนว่า แม้อยู่ในภูมิภาคเดียวกัน แต่แรงส่งของตลาดแต่ละจังหวัดไม่ได้เท่ากัน โดยชลบุรียังได้แรงหนุนจากการเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจ การท่องเที่ยว และการลงทุน ขณะที่ตลาดอื่นๆ ยังต้องเผชิญกับข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและจำนวนสินค้าที่ยังอยู่ในตลาด

   "ที่น่าสนใจคือ เมื่อราคาไม่ได้ปรับขึ้นแรง ผู้ประกอบการจึงต้องหันไปใช้โปรโมชันเป็นเครื่องมือสำคัญในการปิดการขายมากขึ้น"

   คอนโดงัดของแถม-ฟรีค่าโอนสู้

   สำหรับห้องชุดที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาส 2 โปรโมชันที่ได้รับความนิยมสูงสุดคือ การให้ของแถมเพื่อสมนาคุณ เช่น เครื่องปรับอากาศและเฟอร์นิเจอร์ คิดเป็น 56.9% เพิ่มขึ้นจาก 56.0% ในไตรมาสก่อน รองลงมาคือ ฟรีค่าใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ 27.7% เพิ่มขึ้นจาก 25.4% และ ส่วนลดเงินสด 15.4% ลดลงจาก 18.6%

   ภาพนี้กำลังบอกว่า การแข่งขันในตลาดไม่ได้อยู่ที่การลด "ราคาหน้าป้าย" เพียงอย่างเดียว แต่ผู้ประกอบการเลือกใช้สิทธิประโยชน์เพื่อเพิ่มแรงจูงใจให้ผู้ซื้อ โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทันทีในวันที่โอน ส่งสัญญาณสำคัญว่า ตลาดยังอยู่ในภาวะที่ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองพอสมควร และผู้ประกอบการต้องรักษาความสามารถในการแข่งขันผ่านแพ็กเกจโปรโมชัน

   บ้านจัดสรร EEC โตเพียง 0.5% หากขยับจากตลาดคอนโดมาดู "บ้านจัดสรร"ภาพที่ได้ยิ่งสะท้อนภาวะ "ทรงตัว" ดัชนีราคาบ้านจัดสรรในพื้นที่ EEC ไตรมาส 2 ปี 2569 อยู่ที่ 126.4 จุด เพิ่มขึ้น 0.5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้า

   REIC ระบุว่า ราคาบ้านจัดสรรในชลบุรีและฉะเชิงเทราปรับเพิ่มขึ้น ขณะที่ระยองลดลงเล็กน้อย สะท้อนตลาดที่กำลังเข้าสู่ภาวะ "ทรงตัว" จากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง ประกอบกับจำนวนหน่วยเหลือขายที่ยังอยู่ในระดับสูง เมื่อสินค้าคงค้างยังมาก ผู้ประกอบการจึงต้องเร่งระบายสต๊อกมากกว่าการเร่งขึ้นราคา

   บ้านเดี่ยวสวนกระแสราคาขยับ 1.1% สูงสุด

   แม้ภาพรวมบ้านจัดสรรทรงตัว แต่เมื่อเจาะลงไปในประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า "บ้านเดี่ยว" เป็นกลุ่มที่มีแรงส่งดีที่สุด ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวอยู่ที่ 150.3 จุด เพิ่มขึ้น 1.1% จากปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.2% จากไตรมาสก่อน โดยทั้ง 3 จังหวัดปรับเพิ่มขึ้นทั้งหมด ชลบุรี ดัชนี 156.5 จุด เพิ่มขึ้น 1.7% ระยอง 143.4 จุด เพิ่มขึ้น 0.7% และ ฉะเชิงเทรา 147.3 จุด เพิ่มขึ้น 0.5%

   ตัวเลขสะท้อนว่า ตลาดบ้านเดี่ยวยังมีแรงพยุงมากกว่าที่อยู่อาศัยบางประเภท โดยเฉพาะกลุ่มที่ตอบโจทย์ผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อและต้องการพื้นที่อยู่อาศัยมากขึ้น

   บ้านแฝด"บวก"ทาวน์เฮ้าส์เริ่มถูกกดราคา

   "บ้านแฝด" ดัชนีอยู่ที่ 115.3 จุด เพิ่มขึ้น 0.5% จากปีก่อน แม้ลดลง 0.2% จากไตรมาสก่อน ทั้งชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ต่างมีดัชนีเพิ่มขึ้น 0.5% เมื่อเทียบกับปีก่อน สะท้อนตลาดที่ยังสามารถรักษาระดับราคาไว้ได้ แต่ "ทาวน์เฮ้าส์" ภาพกลับอ่อนตัวลง ดัชนี 113.8 จุด ลดลง 0.3% จากปีก่อน และทรงตัวจากไตรมาสก่อน โดย "ระยอง" ลดลง 1.7% และ "ฉะเชิงเทรา" ลดลง 1.0% ขณะที่ "ชลบุรี" เพิ่มขึ้นเพียง 0.1%

   ทิศทางดังกล่าวสะท้อนความแตกต่างของกำลังซื้อในแต่ละเซ็กเมนต์ โดยตลาดที่มีความอ่อนไหวต่อกำลังซื้อและภาระสินเชื่อมากกว่า มีแนวโน้มเผชิญแรงกดดันด้านราคามากกว่า

   บ้านจัดสรรเร่งฟรีค่าโอนสู้คอนโด

   ผู้ประกอบการ "บ้านจัดสรร" ยังต้องพึ่งโปรโมชันเพื่อเร่งการตัดสินใจของลูกค้า อันดับหนึ่งยังเป็นของแถม เช่น เครื่องปรับอากาศ ผ้าม่าน เฟอร์นิเจอร์ ปั๊มน้ำ และแท็งก์น้ำ คิดเป็น 45.0% แม้ลดลงจาก 50.0% ในไตรมาสก่อน ขณะที่ ฟรีค่าใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ เพิ่มขึ้นชัดเจนเป็น 41.6% จาก 34.3% ในไตรมาสก่อน ส่วนลดเงินสด อยู่ที่ 13.4% ลดลงจาก 15.7% การเพิ่มขึ้นของโปรโมชันฟรีค่าโอนจึงเป็นอีกสัญญาณว่า ผู้ประกอบการกำลังพยายามลดภาระค่าใช้จ่ายก้อนแรกให้กับผู้ซื้อ เพื่อเร่งการตัดสินใจและเปลี่ยนสต๊อกที่มีอยู่ให้กลายเป็นยอดโอน

   EEC ปี2569 เกมระบายสต๊อก

   เมื่อประมวลภาพทั้งหมด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ EEC ไตรมาส 2 ปี 2569 ยังห่างไกลจากคำว่า "ฟื้นตัว" ราคาคอนโดเพิ่ม 0.5% บ้านจัดสรร เพิ่มขึ้น 0.5% แต่เมื่อเทียบไตรมาสก่อน บ้านจัดสรรยังไม่ขยับ ขณะที่คอนโด เพิ่มขึ้นเพียง 1.2% ผู้ประกอบการจึงต้องให้ความสำคัญกับการบริหารสต๊อก กระแสเงินสด และโปรโมชัน มากกว่าการเร่งขึ้นราคา

   โดยเฉพาะในช่วงที่กำลังซื้อยังเปราะบาง แต่มีทางเลือกมากขึ้น การแข่งขันจึงไม่ได้วัดกันว่าใครมีโครงการใหม่มากที่สุด แต่วัดว่าใครสามารถทำให้สินค้าที่มีอยู่ "ขายและโอนได้เร็วที่สุด"

   EEC ยังมีปัจจัยพื้นฐานระยะยาวจากการลงทุนและการพัฒนาเศรษฐกิจ แต่โจทย์เฉพาะหน้าในปี 2569 คือการประคองตลาดให้ผ่านช่วงกำลังซื้ออ่อนแรงและสต๊อกสูงไปให้ได้

   ดังนั้น ดัชนีราคาที่ขยับขึ้นเล็กน้อยอาจยังไม่ใช่สัญญาณของการกลับมาเป็น "ขาขึ้น" เต็มตัว หากแต่เป็นภาพของตลาดที่กำลัง "ตั้งหลัก" และ "รอแรงส่ง" จากเศรษฐกิจและกำลังซื้อให้กลับมาแข็งแรงอีกครั้ง

   เกมอสังหาริมทรัพย์ EEC รอบนี้ ผู้ชนะอาจไม่ใช่คนที่ตั้งราคาได้สูงที่สุด แต่คือผู้ที่ระบายสต๊อกได้เร็ว รักษากระแสเงินสดไว้ได้ดีที่สุด!