ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลถือเป็นหัวใจหลัก โดยมีมูลค่าคิดเป็นประมาณ 2 ใน 3 ของตลาดที่อยู่อาศัยทั้งประเทศ โดยตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑลกำลังเผชิญหน้ากับยุคแห่งการเปลี่ยนผ่าน ทั้งจากการขยายตัวของโครงข่ายระบบรางที่กระจายความเจริญสู่รอบนอก และต้นทุนราคาที่ดินกับค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น

   ทำให้ผู้ประกอบการต้องเน้นการสร้างมูลค่าเพิ่ม มากกว่าแค่การแข่งขันด้านราคา ซึ่งภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์มี 4 สัญญาณที่สำคัญ คือ 1.ตลาดอยู่ในช่วงปรับฐานไม่ใช่ชะลอตัว แม้ว่าภาพรวมโครงการเปิดขายใหม่ลดลงประมาณ 10% จากปีก่อน แต่ยอดขายใหม่กลับพลิกมาเติบโตเป็นบวก ทั้งในมิติของจำนวนหน่วยและมูลค่ารวม

   สัญญาณอสังหา

   2.ผู้ซื้อปรับพฤติกรรมเข้าสู่พื้นที่ใจกลางเมืองและตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ส่งผลให้คอนโดมิเนียมได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น ทำให้บ้านจัดสรรแนวราบชะลอตัวลง

   3.ราคาเปิดขายใหม่เฉลี่ยต่อหน่วยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปรับตัวลดลงอย่างเห็นได้ชัดภายในเวลา 1 ปี ซึ่งไม่ใช่การตัดราคาขาย แต่ผู้ประกอบการหันมา พัฒนาสินค้าให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริง

   4.ตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลไม่ได้รวมกันเป็นเนื้อเดียว ซึ่งในแต่ละจังหวะมีสถานการณ์ที่ต่างกันอย่างสิ้นเชิง

   นอกจากนี้กำลังซื้อยังแยกออกเป็น 2 ขั้วอย่างชัดเจน โดยกลุ่มระดับบน (High-End & Luxury) เติบโตจากความต้องการทำเลย่านธุรกิจ ต้องการพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ เสริมด้วยนวัตกรรมบ้านสุขภาพ และความปลอดภัยระดับสูงสุด ขณะที่กลุ่มตลาดกลาง-ล่าง (Mass Market) เผชิญแรงกดดันจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate)

   ดังนั้นทิศทางการพัฒนาโครงการในระยะถัดไปจำเป็นต้องพิจารณาทำเล ระดับราคาให้สอดคล้องกับระดับรายได้ รวมถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปสู่ Smart Home & AI และ ESG เป็นสำคัญ

   นางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรม รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า แนวโน้มและทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 3/2569 พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ทางผู้ประกอบการมีแผนเตรียมเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรใหม่จำนวน 19 โครงการ รวมประมาณ 1,343 หน่วย ครอบคลุมระดับราคาตั้งแต่ 2.1 ล้านบาท ไปจนถึง 519 ล้านบาท ในภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัวผู้ประกอบการเน้นปรับตัวมาพัฒนาโครงการในระดับราคาที่จับต้องได้ง่ายขึ้น

   โดยราคาเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่ปรับลดลงมาอยู่ที่ 6.8 ล้านบาท จากเดิม 11.9 ล้านบาท ใน ปีก่อน เพื่อพึ่งพากำลังซื้อจากกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ซึ่งการเปิดโครงการใหม่ในไตรมาส 3/2569 จำเป็นต้องพิจารณาอัตราดูดซับ (Absorption Rate) หรือดัชนีชี้วัดความเร็วปริมาณความต้องการซื้อ ในแต่ละโซนเพื่อหลีกเลี่ยงภาวะซัพพลายล้นตลาด

   ผุดโครงการใหม่

   ในส่วนแผนเปิดตัวโครงการอาคารชุดใหม่มีจำนวนรวม 44 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเสนอขายใหม่รวมกันกว่า 23,736 หน่วย โดยมีราคาเสนอขายเริ่มต้นตั้งแต่ระดับจับต้องได้ 890,000 บาท ไปจนถึงระดับ Super Luxury สูงสุด 259 ล้านบาท

   อย่างไรก็ดีจากผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยใน 27 จังหวัด ทั่วประเทศ ในไตรมาส 2/2569 มีหน่วยเสนอขายรวม (Total Supply) 359,433 หน่วย มูลค่า 2,022,507 ล้านบาท โดยเป็นพื้นที่กรุงเทพมหานครและ 5 จังหวัดปริมณฑล มี Total Supply สูงถึง 214,083 หน่วย คิดเป็น 59.6% และมีมูลค่า 1,356,788 ล้านบาท คิดเป็น 67.1% ของทั้งประเทศ สะท้อนว่ากรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงเป็นตลาดหลักที่มีขนาดและมูลค่าสูงที่สุดของประเทศ

   ดังนั้นเมื่อวิเคราะห์ตลาดกรุงเทพมหานครและ 5 จังหวัดปริมณฑลในช่วงไตรมาส 2/2569 พบว่ามีโครงการใหม่เปิดตัว จำนวน 4,700 หน่วย ลดลง 15% จากปีก่อนที่มี 5,600 หน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรรเปิดใหม่ 2,300 หน่วย ลดลง 28% และอาคารชุดเปิดใหม่ 2,400 หน่วย เพิ่มขึ้น 2% ขณะที่มียอดขายใหม่รวม 11,669 หน่วย เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 2.5% โดยเป็นการเติบโตจากอาคารชุดที่ขายได้ 6,100 หน่วย เพิ่มขึ้น 19.5% ขณะที่บ้านจัดสรรขายได้ 5,500 หน่วย ลดลง 11.4%