นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรเปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 4/2569 มองว่าจะฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำในลักษณะ "เลือกซื้อ" โดยแรงฟื้นจะกระจุกอยู่ที่ผู้ซื้อกลุ่มที่มี ความต้องการจริง หรือ Real Demand และสินค้าที่ราคาสอดคล้องกับกำลังซื้อจริง ขณะที่ฝั่งผู้พัฒนาโครงการจะยิ่งระมัดระวังการเติมซัพพลายใหม่ ดังนั้น จึงมองภาพรวมว่าเป็น "การฟื้นแบบประคองตัว" มากกว่าจะเป็นการทะยานแบบก้าวกระโดด

   อย่างไรก็ตาม หากย้อนดูตัวเลขจะเห็นว่าตลาดเริ่มขยับตั้งแต่ต้นปี 2569 โดยไตรมาสปีแรก 2569 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 11.2% จาก ช่วงเดียวกันของปีก่อน ในขณะที่โครงการเปิดใหม่ยังหดตัว ก่อนแรงส่งจะชัดเจนขึ้นในไตรมาส 2 ส่งผลให้ครึ่ง ปีแรก 2569 มียอดโอนฯรวม 167,665 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.6% คิดเป็นมูลค่า 429,839 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.8%

   อย่างไรก็ดีการเติบโตส่วนหนึ่งมาจากการเร่งโอนฯก่อนมาตรการ LTV (Loan to Value) ชุดเดิมหมดอายุในเดือนมิถุนายน ดังนั้น ครึ่งปีหลัง 2569 จึงเป็นบททดสอบสำคัญว่าความต้องการที่แท้จริงในตลาด มีมากน้อยเพียงใด และการที่ยอดโอนฯเติบโตเร็วกว่ามูลค่า ก็สะท้อนว่าผู้ซื้อหันไปหาสินค้าราคาย่อมเยาลง

   ทั้งนี้ภาพดังกล่าวยิ่งชัดเจนขึ้นเมื่อดูโครงสร้างตลาด โดยบ้านมือสองครองสัดส่วนสูงถึง 63% เทียบกับบ้านใหม่อยู่ที่เพียง 37% ขณะที่กลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท ขยับสัดส่วนขึ้นเป็น 24% ตอกย้ำว่าผู้บริโภคปัจจุบันให้น้ำหนักกับความคุ้มค่าและราคาที่เอื้อมถึงเป็นอันดับแรก ดังนั้น จึงประเมินว่าตลาดที่จะฟื้นก่อนคือกลุ่มกลาง-ล่าง ในระดับราคา 2-5 ล้านบาท ส่วนตลาดลักชัวรี่ยังมีผู้ซื้อ แต่จะเติบโตเฉพาะโครงการที่มีทั้งทำเลเด่น สินค้าดี และมีจุดต่างชัดเจน ไม่ใช่ทุกโครงการจะได้อานิสงส์พร้อมกัน

   ในแง่ประเภทสินค้านั้น บ้านจัดสรรยังเป็นสินค้าหลักของตลาด มีสัดส่วนประมาณ 70% ของมูลค่า การโอนฯในครึ่งปีแรก 2569 ด้วยยอดโอน 111,624 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.6% มีมูลค่า 299,432 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.1% ขณะที่คอนโดมิเนียมกลับเป็นสินค้าที่เติบโต แรงกว่า โดยยอดโอนฯอยู่ที่ 56,041 หน่วย เพิ่มขึ้น 24.1% มีมูลค่า 130,407 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19.3%

   ส่วนผู้ซื้อต่างชาติซึ่งยังเป็นกลุ่มลูกค้าสำคัญในกรุงเทพฯ ชลบุรี และภูเก็ต กลับชะลอลง โดยยอดโอนฯคอนโดมิเนียมของต่างชาติอยู่ที่ 6,533 หน่วย ลดลง 8.8% มีมูลค่า 28,267 ล้านบาท ลดลง 1.5% ซึ่งผู้ซื้อชาวจีนยังเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด แต่มีทิศทางลดลง ขณะที่ชาวรัสเซียเติบโตโดดเด่น ผู้ประกอบการจึงควรเปลี่ยนมุมมองต่อตลาดต่างชาติจากการไล่ตามปริมาณมาเน้นคุณภาพของผู้ซื้อแทน

   ด้านปัจจัยหนุน มองว่ารัฐบาลเดินมาถูกทาง โดย 2 มาตรการที่ส่งผลตรงจุดที่สุดในระยะสั้น คือการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ซึ่งช่วยให้ผู้ซื้อมีความยืดหยุ่นเรื่องเงินดาวน์มากขึ้น และการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯและจดจำนองเหลือ 0.01% ที่ช่วยลดต้นทุนการทำธุรกรรมโดยตรง ล่าสุด ก็ได้รับการต่ออายุไปจนถึง 30 มิถุนายน 2570 ทำให้ตลาดมีแรงพยุงต่อเนื่องข้ามปี ตัวเลขสินเชื่อก็สะท้อนผลบวกนี้ โดย ครึ่งปีแรก 2569 มีการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายใหม่ 289,315 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.2% และเฉพาะไตรมาส 2/2569 เพิ่มขึ้น 18.4% สอดรับกับยอดโอนฯที่ฟื้นขึ้น แต่การคลาย LTV ไม่ได้หมายความว่าธนาคารจะอนุมัติทุกราย เพราะความสามารถในการผ่อนชำระและประวัติเครดิตยังเป็นด่านสำคัญ

   "การฟื้นตัวจะไม่ยั่งยืน หากแก้ได้เพียงเรื่อง LTV แต่ปล่อยให้หนี้ครัวเรือนกดทับกำลังซื้อต่อไป แนวทางแก้หนี้ของกระทรวงการคลัง จึงต้องเดินคู่กับการเปิดทางให้คนที่มีรายได้และศักยภาพผ่อนชำระจริงเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้ การที่ธนาคารแห่งประเทศไทย จัดการปัญหาทุนเทา และกระทรวงมหาดไทยร่วมกับกระทรวงพาณิชย์กวาดล้างนอมินีต่างชาติ ก็เป็นอีกเงื่อนไขสำคัญที่จะทำให้ตลาดแข่งขันกันบนเงินทุนที่โปร่งใสและมีคุณภาพ ไม่ใช่ถูกบิดเบือนด้วยเงินนอกระบบ หากมาตรการทั้งหมดนี้ส่งผ่านถึงมือประชาชนได้จริง ทั้งการแก้หนี้ เพิ่มการเข้าถึงสินเชื่อของ SMEs และการสร้างการแข่งขันที่เป็นธรรม ในปี 2570 ก็จะมีฐานที่มั่นคงพอให้ตลาดฟื้นต่อได้" นายสุนทร กล่าว

   อย่างไรก็ตามอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเปลี่ยนเกมจากการแข่งกันที่ "จำนวน" ไปสู่ "คุณภาพการอยู่อาศัย" เพราะเทคโนโลยีจะต้องถูกนำมาใช้สร้างบ้านที่ปลอดภัย ส่งเสริมสุขภาพ ประหยัดพลังงาน และเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม สมาคมฯจึงผลักดันแนวคิด "Greener Thai Home" เพื่อให้การอยู่อาศัยแบบกรีนไม่ใช่สิทธิพิเศษของบ้านหรูอีกต่อไป แต่เป็นสิ่งที่คนทั่วไปเข้าถึงได้ ด้วยเหตุผลง่ายๆ ว่าบ้านประหยัดพลังงานช่วยทั้งลดคาร์บอนและลดภาระค่าใช้จ่าย ในครัวเรือน ควบคู่กับการเดินหน้าระบบ Electronic Filing ในกระบวนการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปี 2570 เป็นต้นไป