จับตาพายุเศรษฐกิจ 3 ลูก เป็น Perfect Storm ทุบตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568 ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯเปิดตัวเลขบ้านมือสองโอนกรรมสิทธิ์กระหึ่ม 62% เบียดแชร์บ้านใหม่เหลือ 38% ลุ้นรัฐบาลแพทองธาร ชินวัตร ดันจีดีพี 3% แกะปัญหาทีละปม ชี้ผู้บริโภคคอนโดฯอาฟเตอร์ช็อกไม่เกิน 3 เดือนกลับสู่ภาวะปกติ ภาษีทรัมป์เสี่ยงสุด รับสภาพบ้านมือสองทางเลือกลูกค้า K ขาล่าง ยอดโอนราคาไม่เกิน 2 ล้านทะลุ 4.5 แสนล้านบาท

    ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" รายงานว่า ย่างเข้าสู่ไตรมาส 2/68 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดูเหมือนจะเจอวิกฤตซ้อนวิกฤต โดยมีปัจจัยกดดันถาโถมเข้ามาพร้อมกันถึง 3 เรื่อง เริ่มจากสถานการณ์แผ่นดินไหวในช่วงปลายเดือนมีนาคม 2568 ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมสะดุดอย่างน้อย 2-3 เดือน ตามต่อด้วยภาษีทรัมป์ที่เป็นตัวจุดชนวนสงครามการค้าโลกตั้งแต่ต้นเดือนเมษายนที่ผ่านมา ปรากฏว่ายังมีอีกปัจจัยกดดันที่คนนอกวงการอาจไม่รู้ นั่นก็คือปี 2567 บรรทัดสุดท้ายของยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย พบว่าเป็นการโอนของบ้านมือสองมากถึงเกือบ 2 ใน 3 เทียบกับสถานการณ์ปกติการโอนระหว่างบ้านมือสองกับบ้านใหม่เฉลี่ยสัดส่วนอย่างละครึ่ง/ครึ่ง

    ถึงแม้ที่ผ่านมา รัฐบาลแพทองธาร ชินวัตร ได้มีมติคณะรัฐมนตรีวันที่ 9 เมษายน 2568 ต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง จาก 3% เหลือ 0.01% หรือค่าใช้จ่ายจากล้านละ 30,000 บาท ลดเหลือล้านละ 300 บาท รวมทั้งธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศผ่อนปรนมาตรการ LTV-Loan to Value สามารถขอสินเชื่อ 100% ในการซื้อบ้านและคอนโดฯได้ทุกหลัง (เดิมมีข้อจำกัดบ้านหลังแรก, หลังที่ 2 เป็นต้นไป บังคับเงินดาวน์ไม่เท่ากัน) และทุกราคา (เดิมมีการกำหนดราคา 10 ล้านบาท แม้จะซื้อเป็นบ้านหลังแรกก็ต้องโดนบังคับเงินดาวน์แพง 20% ขึ้นไป) มีผล 1 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568-30 มิถุนายน 2569

    ประเด็นคือมาตรการรัฐ 2 มาตรการ เป็นตัวช่วยทำให้เทรนด์การซื้อและโอนบ้านใหม่คาดว่าจะติดบวกได้มากถึง 10% แต่จาก 3 ปัจจัยกดดันดังกล่าวที่ประเมินกันว่ามีผลกระทบรุนแรงเทียบเท่าพายุ 3 ลูก กลายเป็น Perfect Storm เป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่ทำให้แนวโน้มช่วง 3 เดือนนี้ (เมษายน-มิถุนายน 2568) ตลาดอสังหาฯไม่น่าจะสดใสมากนัก

    มือสองยอดโอนแซงบ้านใหม่

    นางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยว่า สถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินของตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวม จะเห็นมีการโอนชะลอตัวลงตั้งแต่ยุคโควิดเป็นต้นมา และตลาดยังไม่ได้ฟื้นตัวกลับไปในจุดก่อนยุคโควิดที่มีภาวะบูม โดยมีข้อสังเกตว่าในยุควิกฤตเศรษฐกิจที่กำลังซื้อชะลอตัวต่อเนื่อง การโอนบ้านมือสองจากพื้นที่ทั่วประเทศจะสูงกว่าบ้านใหม่อย่างเห็นได้ชัดเจน

    โดยสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ ณ สิ้นปี 2567 พบว่า ยอดโอนทั่วประเทศมีการโอนรวม 347,799 หน่วย แบ่งเป็น บ้านมือสองโอนสัดส่วนมากถึง 62% จำนวน 217,072 หน่วย บ้านใหม่โอน 38% 130,727 หน่วย ในด้านมูลค่ามียอดโอนรวมกัน 980,648 ล้านบาท แบ่งเป็น การโอนบ้านใหม่ 54% มูลค่า 530,394 ล้านบาท โอนบ้านมือสอง 46% มูลค่า 450,254 ล้านบาท

    ขณะที่ตลาดใหญ่สุดอยู่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่า มีการโอนรวมกัน 171,093 หน่วย แบ่งเป็น บ้านมือสองโอน 52.3% จำนวน 89,513 หน่วย บ้านใหม่โอน 47.7% จำนวน 81,580 หน่วย ในด้านมูลค่าโอนรวมกัน 592,784 ล้านบาท แบ่งเป็น บ้านใหม่โอน 63.7% มูลค่า 377,351 ล้านบาท บ้านมือสองโอน 36.3% มูลค่า 215,433 ล้านบาท

    "การดูสถิติ ถ้าประเมินในมุมเชิงสังคมจะให้น้ำหนักจำนวนหน่วย เพราะนับจำนวนครัวเรือนที่สามารถโอนได้ แต่ถ้าประเมินในเชิงเศรษฐกิจจะเน้นดูที่มูลค่าโอนเป็นหลัก"

    พายุ 3 ลูกดับฝันอสังหาฯฟื้นตัว

    เทรนด์ปี 2568 ณ ตอนต้นปี ทาง REIC ประเมิน 3 แนวทาง คือ

    1.Base Case-สถานการณ์ปกติ อิงกับจีดีพีที่คาดว่าจะเติบโต 3% มีผลทำให้ภาคอสังหาฯเติบโตได้ 1.6% คาดว่ามีการโอน 353,389 หน่วย มูลค่าการโอนเติบโต 1.4% อยู่ที่ 994,545 ล้านบาท

    2.Best Case เงื่อนไขมี 2 มาตรการรัฐเป็นตัวช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ ทั้งต่ออายุลดค่าโอนและจดจำนอง กับปลดล็อก LTV คาดหวังว่าจะทำให้ตลาดอสังหาฯโตได้ถึง 9.7% จำนวน 381,660 หน่วย มูลค่าการโอนเติบโต 9.5% อยู่ที่ 1,074,108 ล้านบาท

    และ 3.Worst Case กรณีไม่มีมาตรการรัฐเป็นตัวช่วยเลยจะเข้าสู่แดนติดลบ โดยคาดว่าการโอนหด -3.5% เหลือ 335,719 หน่วย ด้านมูลค่าโอนหดใกล้เคียงกันที่ -3.7% มูลค่า 944,817 ล้านบาท

    ทั้งนี้ ช่วงไตรมาส 1/68 ก่อนหน้าวันที่ 28 มีนาคม เทรนด์ภาคอสังหาฯถือว่าสดใสมาก เพราะมี 2 มาตรการรัฐออกมาช่วยกระตุ้น จึงคาดหวังว่าตลาดที่อยู่อาศัยปีนี้มีโอกาสเป็น Best Case ที่น่าจะเติบโตเกือบ 10% ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศน่าจะกลับมาทะลุ 1 ล้านล้านบาทได้อีกครั้ง

    อย่างไรก็ตาม ผลกระทบจากสถานการณ์แผ่นดินไหวที่คาดว่าเป็นผลกระทบระยะสั้นช่วง 3 เดือน ภาษีทรัมป์ และการโอนบ้านมือสองแซงหน้าบ้านใหม่หลายปีติดต่อกัน โดยเฉพาะอนาคตที่คาดเดาไม่ได้ของผลกระทบภาษีทรัมป์ ที่เริ่มมีการปรับลดคาดการณ์จีดีพีเหลือ 2-2.2% ดังนั้นถึงแม้ยังอยากฝากความหวังตลาดจะฟื้นตัวอยู่ในแนวทาง Best Case แต่ก็ต้องยอมรับว่ามีโอกาสสูงที่จะทำได้ดีที่สุดในแนวทาง Base Case เติบโต 1% เศษ หรือตลาดทรงตัวเมื่อเทียบกับปี 2567

    "สถิติการโอนบ้านมือสองที่สูงกว่าบ้านใหม่ เป็นเพราะกำลังซื้อตกต่ำยาวนาน บวกกับการพัฒนาบ้านใหม่ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ทำได้เพียงสินค้าคอนโดฯ แต่บ้านแนวราบทำได้ยากเพราะต้นทุนที่ดินแพง ราคาเฉลี่ยบ้านใหม่จาก 2.85 ล้านบาท เพิ่มเป็นเฉลี่ย 4 ล้านกว่าบาท โดยบ้านมือสองราคาต่ำกว่า 2 ล้านมีการโอนมากถึง 33.7% จำนวน 57,778 หน่วย"

    ในขณะที่มาตรการลดค่าโอน-จดจำนองในยุครัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน ที่ขยับเพดานราคาจากไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ติดปัญหาเครดิตบูโร มียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% เพิ่มเป็นไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นตัวช่วยที่ทรงพลังเพราะการโอนราคา 3-7 ล้านบาท เป็นกลุ่มกำลังซื้อจากคนทำงานและมนุษย์เงินเดือนที่ยอดกู้ไม่ผ่านต่ำกว่า โดยมีการโอนราคาไม่เกิน 7.5 ล้านบาท สัดส่วน 95.3% จำนวน 331,399 หน่วย จากภาพรวมทั่วประเทศ 347,799 หน่วย มูลค่าโอน สัดส่วน 72.9% 715,416 ล้านบาท จากมูลค่าโอนในภาพรวมทั่วประเทศ 980,648 ล้านบาท

    Q2/68 ยุค Perfect Storm

    นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า ในช่วงไม่ถึง 1 เดือนที่ผ่านมา ต้องยอมรับว่าภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีภาวะผันผวนเป็นอย่างมาก โดยมีปัจจัยกดดันซ้อนทับกัน 2 เรื่อง ทั้งสถานการณ์แผ่นดินไหวและสงครามการค้าโลกที่มีคู่ปะทะหลักระหว่างสหรัฐกับจีน

    "ต้องยอมรับว่าไตรมาส 2/68 ตลาดอสังหาฯหนักจริง ปัจจัยกดดัน 2-3 ด้านหลักสุมรุมทำให้บรรยากาศออกมาเรียกว่า Ultimate Perfect Storm เป็นสถานการณ์อันเดอร์คอนโทรล แต่ถ้าให้มองลึก ๆ ผลกระทบภาษีทรัมป์หนักกว่าแผ่นดินไหว เพราะแผ่นดินไหวเป็นเหตุการณ์พิเศษ ไม่ได้เกิดขึ้นบ่อย ๆ และตึกสูงในกรุงเทพฯที่เปิดใช้งานแล้ว ทุกตึกไม่มีการพังทลายลงมา เป็นบทพิสูจน์ความปลอดภัยแข็งแรงทั้งผู้รับเหมาก่อสร้างไทย ผู้ประกอบการไทย และกฎหมายต้านแผ่นดินไหวตั้งแต่ปี 2550 ของไทย เรามีมาตรฐานก่อสร้างระดับโลก เพียงแต่ต้องรอความเชื่อมั่นผู้บริโภคกลับมา ซึ่งคาดว่าไม่เกิน 1-2 เดือน"

    อย่างไรก็ตาม ผลกระทบระยะเฉพาะหน้าในช่วงไตรมาส 2/68 ประเด็นจำเป็นเร่งด่วนเป็นเรื่องสภาพคล่องธุรกิจอสังหาฯ ทั้งในฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย โดยสมาคมคอนโดฯมีข้อเสนอแนะมาตรการจากภาครัฐที่เป็นมาตรการระยะสั้น

    เริ่มจาก 1.ต้องเตรียมรับมือปัญหาตลาดหุ้นกู้ที่เปราะบาง โดยภาคธุรกิจอสังหาฯ ทาง บล.เอเซีย พลัส เก็บสถิติ 14 บริษัทรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีการออกหุ้นกู้รวมกัน 2 แสนล้านบาท และมีดีลชำระหนี้หุ้นกู้ในปี 2568 วงเงินรวม 80,000 ล้านบาท

    2.ภาครัฐควรมีมาตรการสนับสนุนและส่งเสริมให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อพรีไฟแนนซ์ (สินเชื่อผู้ประกอบการ) ในวงเงินและอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสม

    3.ภาคสินเชื่อผู้กู้รายย่อย ซึ่งเป็นสินเชื่อผู้ซื้ออสังหาฯ ปัจจุบันมีปัจจัยบวกจากการปลดล็อก LTV เป็นเวลา 1 ปีของแบงก์ชาติ เป็นตัวช่วยการซื้อและโอนบ้าน-คอนโดฯใหม่ ขณะที่ยังมีกำลังซื้อในกลุ่มตลาดรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้าน มีอัตราดอกเบี้ย MRR ซึ่งแพงกว่าแพ็กเกจสินเชื่อบ้านใหม่ ดังนั้น รัฐควรสนับสนุนให้มีดอกเบี้ยต่ำเท่ากัน เพื่อเสริมสภาพคล่องกำลังซื้อกลุ่มนี้ที่เป็นลูกค้าเครดิตดี

    4.เนื่องจากภาวะ Ultimate Perfect Storm ดังนั้น รัฐบาลจำเป็นต้องอัดฉีดมาตรการยาแรง ล่าสุดจากการที่รัฐบาลต่ออายุลดค่าโอน-จดจำนอง ในการโอนที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทนั้น เสนอให้ปรับมาตรการเป็นลดค่าโอน-จดจำนองทุกราคา เพื่อสร้างแรงจูงใจให้กำลังซื้อกลุ่ม K ขาบน หรือกำลังซื้อระดับไฮเอนด์ในตลาดกลาง-บนขึ้นไป ซึ่งอาจชะลอการตัดสินใจเพราะอยากเก็บเงินสด ได้เข้ามาช็อปซื้ออสังหาฯกันมากขึ้น

    "ไตรมาส 2 นี้สถานการณ์อันเดอร์คอนโทรล วิกฤตเศรษฐกิจยังถาโถมเข้ามา เพียงแต่รอบนี้มีผลกระทบระดับเมเจอร์อิมแพ็กต์ เป็นไครซิสของโลก ประเทศไทย คนไทยวันนี้จริง ๆ ต้องสามัคคีกันได้แล้ว ต้องอาศัยความร่วมมือยิ่งใหญ่ เพื่อวาระประเทศไทยต้องรอดไปด้วยกัน" นายประเสริฐกล่าว

    ลุ้นตลาดทรงตัวก็พอใจแล้ว

    ด้าน นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวเพิ่มเติมว่า ขอมองในมุมบวก เพราะอย่างน้อยภาคอสังหาฯมีตัวช่วยจากการปลดล็อก LTV กับการต่ออายุลดค่าโอน-จดจำนอง 1 ปี ถึงแม้สถานการณ์แผ่นดินไหวกระทบกับจิตวิทยาผู้บริโภคที่กลัวการอยู่อาศัยในตึกสูง แต่เชื่อว่าเป็นผลกระทบระยะสั้น เพราะในกรุงเทพฯ แหล่งงานอยู่เขตใจกลางเมือง คอนโดฯจึงตอบโจทย์การพักอาศัยใกล้แหล่งงานและสถานศึกษาในเมืองมากที่สุด

    "ปี 2567 อสังหาฯมีปัจจัยบวกแค่เรื่องเดียว คือ มาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง แต่ปีนี้ได้ 2 มาตรการ โดยเพิ่ม LTV เข้ามา ทำให้เป็นตัวช่วยกระตุ้นกำลังซื้อได้ทั้ง K ขาล่างจากการลดค่าโอน และกระตุ้น K ขาบนจากการปลดล็อก LTV

    จริง ๆ แนวโน้มปี 2568 น่าจะดีขึ้นกว่าปีที่แล้วด้วยซ้ำไป แต่พอมีวิกฤตจากแผ่นดินไหวและสงครามการค้าโลก จึงลดระดับเทรนด์ตลาดอสังหาฯ จากเดิมที่คิดว่าจะโตได้ 10% ตอนนี้คาดว่าลดระดับเหลือทรงตัวก็พอใจแล้ว" นายสถาพรกล่าว