เน้นออกแบบสวยงาม ทันสมัย คุณภาพก่อสร้าง

   อสังหาริมทรัพย์

   ตลาดบ้านหรูในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เป็นตลาดที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง อันเป็นผลมาจากเรื่องของความต้องการซื้อที่มีกำลังซื้อยู่ในตลาดประเด็นที่น่าสนใจในกลุ่มราคาบ้านหรูราคา 20 ล้านบาท ผู้ประกอบการหลายราย พยายามเข้ามาชิงเค้กก้อนนี้ เนื่องจากระดับราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อ เช่น นักธุรกิจ เจ้าของกิจการ หรือ ครอบครัวที่ต้องการหาที่อยู่อาศัย ที่สามารถรองรับสมาชิกในแต่ละช่วงวัยได้อย่างลงตัว

   นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผูอำนวยการ ฝ่ายวิจัย และการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ฉายภาพตลาดบ้านจัดสรรช่วงระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปในกรุงเทพฯในปี พ.ศ. 2568 ที่จะสะท้อนตลาดบ้านหรูในปี 2569 ได้เห็นภาพ โดยปีที่ผ่านมา (2568) กลุ่มราคาดังกล่าว ยังคงเติบโตและความต้องการสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งในฝั่งของอุปสงค์ และอุปทาน โดยเฉพาะกลุ่มกำลังซื้อคนไทยระดับบน นักลงทุน และความต้องการเช่าของชาวต่างชาติ โดยผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดยังคงเปิดตัวโครงการใหม่ๆ เพื่อรองรับต่อความต้องการของกำลังซื้อที่ยังอยู่ในเกณฑ์ที่ค่อนข้างสูง และเรียกได้ว่าบ้านจัดสรรในช่วงระดับราคานี้ เป็นตลาดของการแข่งขันของผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์แทบทั้งสิ้น

   ในส่วนของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะบ้านหรูในช่วงราคานี้ พบว่า นักลงทุนมีความสนใจสูง เพื่อปล่อยเช่า บางรายสามารถปล่อยเช่าบ้านหรูในช่วงระหว่าง 200,000-1,000,000 บาทต่อเดือน ซึ่งถือว่าเป็นผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูง ทำให้การลงทุนใน อสังหาฯประเภทบ้านจัดสรรระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป กลายเป็นตลาดที่มีความสนใจจากนักลงทุนอย่างต่อเนื่อง

   อย่างไรก็ตาม ความต้องการบ้านหรูในระดับราคานี้ ไม่ได้ มีเฉพาะจากนักลงทุนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่ง ส่วนใหญ่จะเป็นผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่มีความสะดวกสบายและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน รวมถึงความเป็นส่วนตัวที่มาพร้อมกับการตกแต่งและการออกแบบที่มีเอกลักษณ์

   จากตัวเลขในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา มีบ้านหรูในช่วงระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครทั้งหมด 9,810 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมทั้งหมดประมาณ 482,690 ล้านบาท หรืออีกความหมายคือ รายได้ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่มีส่วนแบ่งในเค้กก้อนนี้ โครงการที่กระจายอยู่ในหลายพื้นที่ที่สำคัญในกรุงเทพฯ และพบว่าในปีพ.ศ. 2568 ที่ผ่านมา มีอุปทานเปิดขายใหม่ของบ้านหรูในช่วงระดับราคานี้ 1,191 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 43,520 ล้านบาท ซึ่งพบว่าอุปทานการเปิดขายใหม่ปรับตัวลดลงกว่าในปีก่อนหน้าประมาณร้อยละ 20.49

   ที่น่าสนใจ พบว่า ณ สิ้นปี พ.ศ. 2568 ที่ผ่านมา มีอุปทาน บ้านหรูในช่วงระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปที่อยู่ระหว่างการขาย ทั้งหมด 6,331 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมทั้งหมดประมาณ 310,219 ล้านบาท ขายไปแล้ว 3,895 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 61.52 ด้วยมูลค่าประมาณ 190,855 ล้านบาท และยังคงมีอุปทานรอการขาย อีกประมาณ 2,436 ยูนิต ด้วยมูลค่าประมาณ 119,364 ล้านบาท ซึ่งจะเป็นสต๊อกบ้านหรูที่จะมีการขายต่อเนื่องในปี พ.ศ. 2569

   สำหรับเทรนด์ของบ้านระดับลักชัวรี สิ่งที่เป็นที่ดึงดูดใจลูกค้าเป็นสิ่งแรก คือ ทำเล ต้องดีโดยเฉพาะในพื้นที่ใจกลางเมือง สามารถเชื่อมต่อการเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้อย่างสะดวกสบาย มีการพัฒนาฟังก์ชันต่างๆ ที่สามารถตอบสนองกับ lifestyle ได้มากที่สุด บ้านระดับลักชัวรีถึงแม้ว่าแนวโน้มจะตั้งอยู่บนที่ดินที่มีขนาดเล็กลง เนื่องจากราคาที่ดินในกรุงเทพฯเพิ่มสูงขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และเป็นแนวบ้านทรงสูงขึ้น แต่ยังมีฟังก์ชันการใช้งานที่ครบครัน มีพื้นที่ใช้สอยที่มากพอ สำหรับกลุ่มบ้านในระดับราคาสูง ลูกค้าส่วนใหญ่ที่มองหาบ้านในระดับนี้จะเป็นนักธุรกิจที่ประสบความสำเร็จ

   โดยณ สิ้นปี พ.ศ. 2568 พบว่ามูลค่าการโอนฯของตลาดบ้านจัดสรรในกรุงเทพมหานคร เมื่อจำแนกตามระดับราคากลุ่มระดับ ราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป มีมูลค่าสูงสุดที่ 46,734 ล้านบาท สูงกว่าทุกช่วงราคาอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของกำลังซื้อ ในกลุ่มระดับบนที่ยังคงมีศักยภาพ แม้ภายใต้ภาวะเศรษฐกิจที่มีความผันผวน และความเข้มงวดด้านสินเชื่อ

   ในเชิงโครงสร้างตลาด กลุ่มราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปมีมูลค่าสูงสุด สะท้อนถึงแนวโน้มการขยายตัวเชิงมูลค่า (Value-driven Growth) มากกว่าการเติบโตเชิงปริมาณเพียงอย่างเดียว อีกทั้งยัง บ่งชี้ถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการ ที่มุ่งพัฒนาโครงการระดับพรีเมียมในทำเลศักยภาพ เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่ม กำลังซื้อสูงที่ยังคงมีความต่อเนื่อง

   สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถสร้างมูลค่าการโอนฯในช่วง ราคา 20 ล้านบาท พบว่า บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด(มหาชน) หรือ SC ทำได้สูงเกือบ 10,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 21.00 ของมูลค่าการโอนฯรวมในตลาดระดับราคาดังกล่าว สะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาโครงการ ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดลักชัวรีได้อย่างแม่นยำ ทั้งในด้านทำเล การออกแบบ ฟังก์ชันการใช้งาน บริการที่ยอดเยี่ยม และมาตรฐานคุณภาพการก่อสร้าง

  แผนกวิจัยและการสื่อสารของ คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่าตลาดบ้านจัดสรรระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป จะยังคงเป็นหนึ่งในเซกเมนต์ที่มีศักยภาพการเติบโตต่อเนื่อง โดยมี ปัจจัยสนับสนุนจากการขยายตัวของกลุ่มผู้มีสินทรัพย์สุทธิสูง การ ส่งต่อความมั่งคั่งระหว่างรุ่น (wealth transfer) และการปรับตัวของผู้พัฒนาโครงการที่มุ่งเน้นการสร้างความแตกต่าง และมูลค่าเพิ่มในระยะยาว

   จากการสำรวจ พบว่าผู้พัฒนาที่มีอุปทานบ้านหรูในช่วงราคา ดังกล่าวมากที่สุดในตลาดคือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีจำนวนอุปทานบ้านหรูในช่วงราคานี้คิดเป็น สัดส่วนร้อยละ 15.70 ของอุปทานทั้งหมดที่อยู่ระหว่างการขายในตลาดตามมาด้วยบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ด้วยสัดส่วนร้อยละ 10.64 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่มีจำนวนอุปทาน คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 8.34 บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ด้วยสัดส่วนร้อยละ 6.50 และบริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) ด้วยสัดส่วนร้อยละ 4.72

   สำหรับปัจจัยสำคัญที่ทำให้ SC ครองส่วนแบ่งตลาดในระดับสูง ส่วนหนึ่งมาจากผลการตอบรับที่ดีของโครงการในช่วงที่ผ่านมา ทั้งด้านยอดขายที่แข็งแกร่ง การออกแบบบ้านที่มีความสวยงาม ทันสมัยและตอบโจทย์การใช้ชีวิตของกลุ่มลูกค้าระดับบนได้อย่างชัดเจน อีกทั้งบริษัทยังให้ความสำคัญกับคุณภาพการก่อสร้าง รวมถึงการให้บริการทั้งก่อนและหลังการขายอย่างต่อเนื่อง สร้างความเชื่อมั่นและความพึงพอใจให้กับลูกค้า ส่งผลให้เกิดการบอกต่อและการแนะนำในกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง ซึ่งเป็นแรงสนับสนุนสำคัญที่ทำให้บริษัทสามารถรักษาความเป็นผู้นำในตลาดบ้านหรูได้อย่างต่อเนื่อง ข้อมูลนี้สะท้อนให้เห็นถึงการมีส่วนแบ่งตลาดของผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดบ้านหรูในระดับราคาดังกล่าว ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการตอบสนองต่อความต้องการของกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงในตลาดที่ยังคงมีการแข่งขันที่สูงในปัจจุบัน

   ปัจจุบันตลาดบ้านระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปยังคงได้รับความนิยมจากกลุ่มเศรษฐีคนรุ่นใหม่และนักธุรกิจรุ่นใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่มีอายุ 30 ปีขึ้นไป และประสบความสำเร็จในธุรกิจในช่วงระยะเวลาอันรวดเร็ว โดยกลุ่มนี้มีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับสูงและมีความต้องการที่หลากหลาย โดยบางส่วนเลือกที่จะซื้อบ้าน เพื่อใช้เป็นพื้นที่รองรับการทำคอนเทนต์หรือกิจกรรมต่างๆ เช่น การจัดงานปาร์ตี้ หรือการสร้างบ้านด้วยเงินสด รวมถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อผลตอบแทนในระยะยาว

   สำหรับตลาดเช่าบ้านหรูในช่วงระดับราคาดังกล่าว พบว่ามีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 200,000-1,000,000 บาทต่อเดือน ซึ่งถือว่าเป็นตลาดที่มีผลตอบแทนสูงและได้รับความสนใจจากนักลงทุนในกลุ่มนี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้กลุ่มลูกค้าดังกล่าวยังคงมีความต้องการที่ซ่อนตัวอยู่ในตลาด และยังมีการกระจายตัวในพื้นที่ต่างจังหวัด ซึ่งสามารถมองเห็นโอกาสในการเติบโตของตลาดนี้ในอนาคต เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยในระดับหรูยังคงสูงและมีแนวโน้มขยายตัวต่อไปในอนาคต

  ในเรื่องของทำเลที่ตั้ง จากการศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับตลาด บ้านหรูในช่วงระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนใหญ่จะพัฒนาในพื้นที่สำคัญต่างๆ ได้แก่ ราชพฤกษ์, ปิ่นเกล้า, บรมราชนนี, เพชรเกษม-กาญจนาภิเษก, บางนา, พระราม 9, รามอินทรา และกรุงเทพกรีฑาเป็นต้น ซึ่งเป็นทำเลที่ได้รับความสนใจจากทั้งนักลงทุนภายในประเทศและต่างประเทศอย่างต่อเนื่อง โดยพื้นที่ดังกล่าวถือเป็นทำเลที่มีการพัฒนาและขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็ว พร้อมทั้งมีการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคที่ก้าวหน้า ซึ่งตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงที่ต้องการบ้านในทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันโดยเฉพาะทำเลที่อยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟา ซึ่งทำให้การเดินทางสะดวกยิ่งขึ้น และสามารถปิดการขายได้รวดเร็วขึ้น

   ดังนั้น ทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตและการพัฒนาระบบคมนาคม รวมถึงความใกล้ชิดกับโครงสร้างพื้นฐานหลัก จึงถือเป็นปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนให้ความสนใจและมองเห็นเป็นโอกาสในการลงทุนในตลาดบ้านหรูระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป

   อย่างไรก็ตาม ต้นทุนที่ดิน ถือเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ราคาบ้านในช่วงระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา นอกจากนี้ ต้นทุนแรงงานและต้นทุนการก่อสร้างก็ได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นในระดับที่มีผลต่อการกำหนดราคาบ้านในตลาดนี้ และพบว่าในปี พ.ศ. 2568 ที่ผ่านมา พบว่า ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯและพื้นที่ปริมณฑล มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมีอัตราการเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ ร้อยละ 5-10 ต่อปี ในทำเลที่มีความต้องการสูง ซึ่งรวมถึงพื้นที่ที่ได้รับความนิยมจากนักลงทุนและผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง เช่น กรุงเทพกรีฑา, บางนา, สุขสวัสดิ์-พระราม 3 เป็นต้น

   การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในพื้นที่เหล่านี้สะท้อนถึงความต้องการที่มีอยู่สูงในทำเลที่มีศักยภาพในการพัฒนาและการขยายตัวของเมืองซึ่งทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสูงขึ้นตามไปด้วย ส่งผลให้ผู้พัฒนาต้องปรับราคาขายของบ้านในช่วงระดับราคาดังกล่าวเพื่อรองรับต้นทุนที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

   นอกจากนี้ ค่าแรงในการก่อสร้างบ้านก็มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในปี 2568 ค่าแรงงานในอุตสาหกรรมก่อสร้าง เพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณร้อยละ 8-12 เนื่องจากการขาดแคลนแรงงานฝีมือ และต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น จากผลกระทบของการขาดแคลนวัสดุ และการขนส่งที่เพิ่มขึ้นจากสถานการณ์เศรษฐกิจโลก

   ตัวอย่างเช่น ค่าก่อสร้างบ้านหรูขนาด 300 ตร.ม. ในทำเลพรีเมียม มีค่าใช้จ่ายการก่อสร้างอยู่ที่ประมาณ 35,000-40,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าบ้านในระดับราคาปกติที่มีต้นทุนอยู่ที่ประมาณ 20,000-25,000 บาท/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับระดับของวัสดุที่เลือกใช้ และสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีในโครงการ

   ทั้งนี้ การเพิ่มขึ้นของต้นทุนที่ดิน, ค่าแรง และวัสดุก่อสร้าง ทำให้ราคาบ้านในระดับพรีเมียมนี้สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในบางทำเลอาจมีราคาบ้านเริ่มต้นที่ประมาณ 30 ล้านบาท และสามารถเพิ่มขึ้นถึง 80 ล้านบาท หรือมากกว่านั้นขึ้นอยู่กับทำเล และคุณภาพโครงการ

   แผนกวิจัย และการสื่อสาร คอลลิเออร์สฯ คาดการณ์ว่า ตลาดบ้านจัดสรรระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปในปี พ.ศ. 2569 ยังคงมี แนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง แม้จะเข้าสู่ช่วงการแข่งขันที่เข้มข้น และคัดเลือกมากขึ้น โดยแรงขับเคลื่อนหลักยังมาจากกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง นักธุรกิจรุ่นใหม่ และนักลงทุนที่มองเห็นศักยภาพในการปล่อยเช่า ซึ่งยังให้ผลตอบแทนในระดับที่น่าสนใจ ขณะเดียวกันความต้องการจากชาวต่างชาติระดับผู้บริหาร ยังช่วยสนับสนุนตลาดในระยะต่อไป

   ด้านอุปทาน ผู้พัฒนารายใหญ่ยังคงเปิดโครงการใหม่อย่าง ต่อเนื่อง แต่มีแนวโน้มบริหารความเสี่ยงมากขึ้น ผ่านการพัฒนาแบบทยอยเปิดขาย และมุ่งเน้นทำเลศักยภาพที่สามารถเชื่อมต่อเข้าเมืองได้สะดวก ตลาดในระดับราคานี้ จึงยังเป็นสนามแข่งขันของผู้พัฒนาแบรนด์ใหญ่เป็นหลัก

   สำหรับในด้านราคา คาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปตามต้นทุนที่ดิน ค่าแรง และค่าก่อสร้างที่ยังอยู่ในทิศทางขาขึ้น อย่างไรก็ตามผู้ซื้อในปี พ.ศ. 2569 จะให้ความสำคัญกับคุณภาพ การออกแบบ ฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และความเป็นส่วนตัว มากขึ้น ส่งผลให้การแข่งขันเปลี่ยนจากด้านปริมาณไปสู่การแข่งขันด้านคุณค่า และความแตกต่างของโครงการ