ทำเล "กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่" หรือถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า กำลังก้าวขึ้นเป็นหนึ่งในย่านที่อยู่อาศัยระดับ ลักชัวรีที่ร้อนแรงที่สุดของกรุงเทพฯ หลังในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา มีโครงการบ้านหรูระดับไฮเอนด์เปิดตัวต่อเนื่อง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดเปลี่ยนจากทำเลบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาทในอดีต กลายเป็นศูนย์กลางของโครงการบ้านเดี่ยวระดับราคาเริ่มต้น 20 ล้านบาทขึ้นไป จนถูกขนานนามว่าเป็น "New Luxury Residential District"

   นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ปัจจัยสำคัญที่ทำให้กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่กลายเป็นทำเลศักยภาพสูง มาจากการเป็นถนนสายใหม่ที่เปิดพื้นที่สำหรับการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ประกอบกับโครงข่ายคมนาคมที่เชื่อมต่อได้หลากหลาย ทั้งมอเตอร์เวย์ วงแหวนกาญจนาภิเษก รวมถึงระบบขนส่งมวลชนอย่างรถไฟฟ้า 3 สาย ได้แก่ สายสีส้ม สายสีเหลือง และแอร์พอร์ต เรล ลิงก์ ทำให้การเดินทางเชื่อมต่อทั้งในเมืองและนอกเมืองทำได้สะดวก

   ขณะเดียวกัน พื้นที่ดังกล่าวยังกลายเป็นศูนย์รวมไลฟ์สไตล์ระดับพรีเมียม ทั้งโรงเรียนนานาชาติชั้นนำ เช่น Brighton College School, Wellington International School Bangkok และ British Mandarin International School รวมถึง โรงพยาบาลมาตรฐานสากลในย่านศรีนครินทร์และพระราม 9 ไม่ว่าจะเป็นโรงพยาบาลวิภาราม โรงพยาบาลสมิติเวช ศรีนครินทร์ และโรงพยาบาลรามคำแหง ส่งผลให้ทำเลนี้ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อระดับบนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

   นอกจากการพัฒนาโครงการ ที่อยู่อาศัยแล้ว ธุรกิจพาณิชยกรรมในพื้นที่ยังขยายตัวตามกำลังซื้อที่เพิ่มขึ้น โดยมีคอมมูนิตี้มอลล์เกิดขึ้นหลายแห่ง เช่น Marketplace, Curve 7, The Park และ Nirvana Porch ซึ่งช่วยยกระดับศักยภาพของทำเลและรองรับการใช้ชีวิตของกลุ่มลูกค้าระดับไฮเอนด์
 
   ความคึกคักของการพัฒนาพื้นที่สะท้อนผ่านราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยในปี 2555 ราคาซื้อขายที่ดินในพื้นที่อยู่ที่ประมาณ 58,000 บาทต่อตารางวา ก่อนจะเพิ่มขึ้นเป็นราว 140,000 บาทต่อตารางวาในปี 2566 หรือเติบโตมากกว่า 141% ภายในระยะเวลาเพียง 10 ปี ขณะที่ปัจจุบันราคาที่ดินติดถนนใหญ่มีการซื้อขายจริงในระดับ 150,000-200,000 บาทต่อตารางวาแล้ว

   ส่วนที่ดินภายในซอยยังมีระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางวาอยู่บ้าง ขึ้นอยู่กับศักยภาพการเชื่อมต่อและการเข้ามาพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการในแต่ละพื้นที่ โดยช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนาโครงการหลายรายได้เข้าซื้อที่ดินภายในซอยจำนวนมากเพื่อนำมาพัฒนาโครงการ ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

   ในระยะยาวทำเลนี้ยังมีปัจจัยสนับสนุนเพิ่มเติมจากแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานตามร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ที่มีแนวทางตัดถนนใหม่หลายเส้น เพื่อเพิ่มศักยภาพการเชื่อมต่อการเดินทาง อาทิ ถนนที่เชื่อมระหว่างถนนเกษตรนวมินทร์กับถนนบางนา-ตราด ถนนสายใหม่จากซอยหทัยราษฎร์ 29/1 ผ่านรามอินทรา รามคำแหง และกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ เชื่อมต่อถนนลาดกระบัง รวมถึงโครงการถนนเลียบคลอง 8 และถนนเลียบคลอง 12 ที่จะเชื่อมโยงพื้นที่รอบนอกกับถนนสายหลัก

   นอกจากนี้ ยังมีแผนขยายถนนและซอยสายรอง เช่น การขยายซอยรามคำแหง 118 ให้เชื่อมต่อกับถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ การขยายซอยราษฎร์พัฒนา 15 การขยายถนนพัฒนาชนบท 4 รวมถึงการตัดถนนใหม่จากถนนพัฒนาชนบท 3 ไปยังถนนร่วมเกล้า ซึ่งโครงข่ายถนนเหล่านี้จะช่วยกระจายการจราจรและเพิ่มความสะดวกในการเดินทาง แม้หลายโครงการจะยังอยู่ในแผนระยะยาวก็ตาม

   ปัจจุบันกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่กลายเป็นสมรภูมิสำคัญของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ที่เข้ามาปักหมุดพัฒนาโครงการจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็น เอสซี แอสเสท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค รวมถึงเนอวานา ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้พัฒนารายแรกๆ ที่เข้ามาเปิดโครงการใน พื้นที่นี้

   อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการที่โดดเด่นที่สุดรายหนึ่งคือ แสนสิริ ซึ่งเข้ามาพัฒนาทำเลนี้ต่อเนื่องยาวนานกว่า 10 ปี และยังคงรักษาสถานะผู้นำตลาดบ้านหรูในพื้นที่ได้อย่างแข็งแกร่ง โดยบริษัทถือครองที่ดินในมือหลายร้อยไร่ และทยอยเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ภายใต้แนวคิดการพัฒนาเป็นคอมมูนิตี้ในชื่อ "Sansiri Krungthep Kreetha Community" หนึ่งในโครงการที่สะท้อนความสำเร็จของทำเลนี้คือ "นาราสิริ วิคตัวร์ กรุงเทพกรีฑา" สามารถสร้างยอดขายระดับพันล้านบาทได้อย่างรวดเร็ว แม้บ้านจะมีระดับราคา 65-120 ล้านบาทต่อหลัง สะท้อนถึงดีมานด์ที่แข็งแกร่งของตลาดบ้านหรูในทำเลดังกล่าว

   ความสำเร็จดังกล่าวไม่เพียงตอกย้ำภาพลักษณ์ของแสนสิริในฐานะผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับ ลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรีของไทย แต่ยังทำให้กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่กลายเป็นหนึ่งในอาณาจักรการพัฒนาที่แข็งแกร่งที่สุดของบริษัทในปัจจุบัน

   นอกจากการอยู่อาศัยแล้ว ทำเลนี้ยังได้รับความสนใจในฐานะพื้นที่ลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดบ้านเช่าระดับไฮเอนด์ ซึ่งได้รับความนิยมจากทั้งคนไทยและชาว ต่างชาติที่ต้องการบ้านขนาดใหญ่ในบรรยากาศที่เงียบสงบ แต่ยังเดินทางเข้าสู่ย่านธุรกิจได้สะดวก

   จุดเด่นสำคัญคืออัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) ที่อยู่ในระดับสูงถึง 7-9% ซึ่งถือ เป็นตัวเลขที่หาได้ยากสำหรับอสังหาริมทรัพย์แนวราบในปัจจุบัน อีกทั้งทำเลยังสามารถเชื่อมต่อสู่ย่านธุรกิจสำคัญของกรุงเทพฯ อย่างทองหล่อ เอกมัย และชิดลม ผ่านทางด่วนศรีรัชได้ภายในเวลาเพียง 20-30 นาที รวมถึงเดินทางไปยัง สนามบินสุวรรณภูมิและต่างจังหวัดได้สะดวก

   "ด้วยศักยภาพทั้งด้านการ อยู่อาศัย การลงทุน และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในอนาคต ทำให้ 'กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่' กลายเป็นหนึ่งในทำเลดาวรุ่งของตลาดบ้านหรู ที่ยังคงดึงดูดทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและ นักลงทุนอย่างต่อเนื่อง"