วิกฤติภูมิรัฐศาสตร์ เขย่าโลกเดือด อสังหาฯ ไทย รับอานิสงส์ เร่งปรับกลยุทธ์รุกตลาดต่างชาติ หลังพบ สัญญาณยอดจองเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง  ชูแพ็กเกจ "Longstay Visa" ผูกการซื้อคอนโด 3 ล้านบาทขึ้นไป ดันไทยปักหมุดศูนย์กลางอยู่อาศัยระยะยาวของชาวต่างชาติ กลุ่มมั่งคั่ง ผงาด "เซฟเฮาส์มหาเศรษฐี"

   ความตึงเครียดตะวันออกกลาง ไม่ใช่ แค่แรงสั่นสะเทือนด้านพลังงานและ การเดินทาง แต่กำลังเขย่าโครงสร้าง การลงทุนโลก และตลาดที่อยู่อาศัย เมื่อ บรรดากลุ่มทุน กลุ่มผู้มีความมั่งคั่ง เริ่ม มองหา "ที่หลบภัยใหม่" นอกภูมิภาคเดิม ประเทศไทยถูกจัดอยู่ในจุดหมายปลายทาง สำคัญ ทั้งในมิติคุณภาพชีวิต ค่าครองชีพ และระบบสาธารณสุขล้วนตอบโจทย์ แต่คำถามสำคัญ คือ ไทยจะคว้าโอกาสนี้ ได้มากน้อยแค่ไหน

   นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้า ฝ่ายวิจัย และที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ (ประเทศไทย ) จำกัด วิเคราะห์ว่า สถานการณ์สงครามอิหร่าน ที่ยืดเยื้อกว่า 1 เดือนกำลังลุกลามเป็น แรงกดดันเชิงโครงสร้างต่อเศรษฐกิจโลก โดยเฉพาะกรณีปิดช่องแคบฮอร์มุซ ผลกระทบไม่ได้จำกัดแค่ราคาพลังงาน แต่ลามถึงต้นทุนสินค้าขนส่ง และเงินเฟ้อ ในหลายประเทศรวมถึงประเทศไทย ที่ยังพึ่งการนำเข้าน้ำมันเป็นหลัก

   ขณะเดียวกัน ความเสี่ยงด้านความปลอดภัยในภูมิภาคยังสะเทือนไปถึง อุตสาหกรรมการบิน เมื่อสนามบินและโครงสร้างพื้นฐานบางแห่งตกเป็นเป้าหมาย ส่งผลให้เที่ยวบินจำนวนมากต้องยกเลิกหรือเลื่อนออกไปการเดินทางระหว่างทวีปจึงเผชิญข้อจำกัดมากขึ้น หลายปีที่ผ่านมา ดูไบถูกยกให้เป็น "แม่เหล็กดูดเงินโลก" ด้วยนโยบายภาษีต่ำ วีซ่าระยะยาว และสิ่งแวดล้อมทาง ธุรกิจที่เอื้อต่อการลงทุน ส่งผลให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์เติบโตก้าวกระโดด ราคาปรับขึ้นกว่า 50-60% ในช่วงเวลาไม่นาน โดยปี 2568 มูลค่ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์พุ่งแตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์กว่า 249,000 ล้านดอลลาร์ โดยมีต่างชาติถือสัดส่วนเกือบครึ่งหนึ่ง

   แต่เมื่อความขัดแย้งเริ่มกระทบ ความเชื่อมั่น ภาพดังกล่าวเริ่ม "แผ่วลง" ราคาปรับลดลงราว 15-30% ในบางเซกเมนต์ แม้จะยังไม่ถึงขั้นวิกฤติ แต่ถือเป็นสัญญาณ เตือนว่าเงินทุนโลกเริ่มมองหาทางเลือกใหม่

   ไทยปลอดภัย แต่ยังไม่ใช่ตัวเลือกแรก

   แม้ไทยจะมีจุดแข็งด้านความเป็นกลางทางการเมืองระหว่างประเทศ ไม่มีความขัดแย้งด้านศาสนารุนแรง ค่าครองชีพเหมาะสม และระบบสาธารณสุข ได้มาตรฐาน แต่ในเชิงด้านการลงทุน ประเทศไทยยัง "ไม่ใช่" ปลายทางหลัก ของ เงินทุนจากตะวันออกกลาง ข้อมูลการเดินทางล่าสุดสะท้อนว่านักท่องเที่ยว จากภูมิภาคดังกล่าวไม่ได้เพิ่มขึ้น อย่างมีนัยสำคัญ และบางประเทศยังมีแนวโน้มลดลง ซึ่งสะท้อนข้อจำกัดทั้งด้านการเดินทางและการรับรู้

   อย่างไรก็ตาม "กลุ่มเป้าหมายจริง" อาจไม่ใช่นักท่องเที่ยว แต่คือนักลงทุนต่างชาติในดูไบ กลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง (HNWIs) กลุ่ม Digital Nomad และแรงงานทักษะสูงที่ต้องการ "ฐานสำรอง" ในกรณีฉุกเฉิน

   โอกาสไทย "Safe Haven"

   รายงานการเคลื่อนย้ายความมั่งคั่ง โลกชี้ว่า สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ ยังเป็นประเทศที่ดึงดูดเศรษฐีมากที่สุด แต่แนวโน้มใหม่ที่สำคัญ คือ กลุ่มนี้ เริ่มกระจายความเสี่ยงมากขึ้น และ ไทยติดอันดับ 14 ของโลกในฐานะ ปลายทางของเศรษฐีต่างชาติ แม้จำนวน ยังไม่มาก แต่สะท้อนศักยภาพที่เปิดกว้าง

   จุดแข็งสำคัญของไทย ได้แก่ ความ ปลอดภัยเชิงภูมิรัฐศาสตร์คุณภาพชีวิตที่สมดุล ต้นทุนการอยู่อาศัยแข่งขันได้ ศักยภาพด้านสุขภาพและการท่องเที่ยว

   รัฐ "ปลดล็อกวีซ่า" ดึงเงินลงทุน

   หนึ่งในเครื่องมือสำคัญ คือ "วีซ่า ระยะยาว" ที่ผูกกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเปิดโอกาสให้ต่างชาติพำนักในไทยได้ต่อเนื่องโดยไม่ต้องพึ่งพาวีซ่าเกษียณหรือ การเดินทางเข้า-ออกประเทศบ่อยครั้งนโยบายลักษณะนี้ถือเป็นจุดตั้งต้นที่ดี แต่ยังต้องแข่งขันกับประเทศอย่างดูไบ หรือ สิงคโปร์ ที่มีแพ็กเกจจูงใจครบวงจรมากกว่า ทั้งภาษี กฎหมาย และสิทธิการถือครอง

   แม้โอกาสจะเปิดกว้าง แต่การไหลเข้า ของชาวต่างชาติบางพื้นที่เริ่มสร้าง "แรงเสียดทาน" เช่น การรวมตัวเป็นชุมชนเฉพาะ การถือครองที่ดินผ่านโครงสร้างนิติกรรม หรือผลกระทบ ทางสังคมและความมั่นคงประเด็น เหล่านี้ต้องการ "สมดุลเชิงนโยบาย" ระหว่างการเปิดรับการลงทุน กับการรักษา ผลประโยชน์ระยะยาวของประเทศ

   ไทยบ้านหลังที่สองเศรษฐีทั่วโลก

   นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ภาพรวมเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้ม ฟื้นตัวช้า เนื่องจากแรงส่งเศรษฐกิจโลกเริ่มสะดุด และความไม่แน่นอนจากปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ยังคงกดดันการลงทุน ท่ามกลางความไม่แน่นอน ในตะวันออกกลาง กลุ่มนักลงทุนระดับมหาเศรษฐีเริ่มมองหาพื้นที่ "Safe Haven" สำหรับกระจายสินทรัพย์ ซึ่งประเทศไทยถูกมองเป็นหนึ่งในตัวเลือกสำคัญ ทั้งในฐานะจุดหมายการท่องเที่ยวระดับโลก และตลาดบ้านพักตากอากาศของชาวต่างชาติที่ได้รับความสนใจสูงอย่างต่อเนื่อง โดยทำเลศักยภาพสูง ได้แก่ กรุงเทพฯ ชลบุรี ภูเก็ต เกาะสมุย

   ทั้งนี้ ปัจจัยสนับสนุนสำคัญคือ โครงสร้างพื้นฐานด้านสุขภาพ การศึกษา และสภาพแวดล้อมทางภูมิรัฐศาสตร์ ของไทยที่ไม่มีความขัดแย้งรุนแรง ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยถูกมองเป็น "ตลาดระดับโกลบอล" ที่สามารถรองรับดีมานด์จากนักลงทุนต่างชาติได้

   "ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดูไบ ซึ่งเคยร้อนแรงที่สุดในโลกและถูกมองว่าเป็นพื้นที่ปลอดภัยสำหรับเม็ดเงินจากน้ำมัน กำลังเผชิญกับจุดเปลี่ยนสำคัญ เพราะสถานการณ์ทางการเมืองโลก ทำให้ มุมมองด้านความปลอดภัยเปลี่ยนไป จากเดิม ดูไบ เป็นที่หลบภัยกลับกลายเป็น แม่เหล็กดูดมิสไซล์ หรือเป้าหมายของความขัดแย้ง เหตุการณ์นี้ถือเป็นโอกาสทองของประเทศไทยที่จะดึงดูดเม็ดเงินลงทุนเหล่านี้ เนื่องจากไทยมีความพร้อมด้านซัพพลายอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรี"

   เปิด Relocation Services เจาะต่างชาติ

   นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทเปิดตัว "Ananda Relocation Services" เพื่อขยายบทบาทจาก ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไปสู่การเป็น ผู้ให้บริการด้านการอยู่อาศัยแบบครบวงจร แพลตฟอร์มดังกล่าวให้บริการแบบ One Stop Service ครอบคลุมตั้งแต่ ที่อยู่อาศัย การเดินทาง สุขภาพ การศึกษา และไลฟ์สไตล์ เพื่ออำนวยความสะดวกให้ชาวต่างชาติสามารถย้ายถิ่นฐานและ เริ่มต้นชีวิตในประเทศไทยได้อย่างราบรื่น

   พร้อมกันนี้ ยังสนับสนุนวีซ่าระยะยาว 1 ปี สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป โดยมีทางเลือกทั้งคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า และที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรีในทำเลสำคัญ

   ออริจิ้นชี้ "สงคราม" ดันดีมานด์ใหม่

   นายอภิสิทธิ์ สุนทรชูเกียรติ ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น เวอร์ติเคิล คอร์ปอเรชั่น จำกัด กล่าวว่า แม้ภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังซบเซา แต่เริ่มเห็นโอกาสจากกำลังซื้อของ ชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะจาก กลุ่มประเทศที่ได้รับผลกระทบจาก สงคราม เช่น อิสราเอล ดูไบ และตะวันออกกลาง

   ทั้งนี้ ประเทศไทยติดอันดับต้นๆ ที่ชาวต่างชาติเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นบ้านหลังที่สองหรือเพื่อการลงทุน อย่างไรก็ตาม เสนอให้ภาครัฐพิจารณามาตรการสนับสนุนเพิ่มเติม เช่น การเพิ่มสัดส่วนการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของ ต่างชาติ และการขยายระยะเวลาการเช่า เพื่อดึงดูดเม็ดเงินลงทุนเข้าประเทศ

   แสนสิริ รุก Global Agent ดันยอด

   นางไปรยา บุนนาค ประธาน ผู้บริหารฝ่ายขายและพัฒนาธุรกิจ ตลาดต่างประเทศ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทเดินหน้า รุกตลาดต่างชาติเต็มรูปแบบ ผ่านการแต่งตั้ง Master Agent และขยายเครือข่ายพันธมิตรในต่างประเทศ พร้อมเปิดตัว โครงการใหม่ในทำเลศักยภาพ เช่น เอกมัย และเจริญนคร เจาะกลุ่มนักลงทุนจากจีน ฮ่องกง ไต้หวัน เมียนมา รวมถึงยุโรปและตะวันออกกลาง

   ทั้งนี้ บริษัทตั้งเป้าหมายยอดขาย จากลูกค้าต่างชาติในระดับหลาย พันล้านบาท สะท้อนบทบาทของดีมานด์ต่างชาติที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องในขณะนี้

   ด้านนางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทให้ ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการควบคู่กับบริการที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ โดยมอบหมายให้ SenX Property Services ทำหน้าที่ขยายตลาดต่างชาติ และร่วมมือกับพันธมิตรด้านวีซ่าและการพำนักระยะยาว เพื่อเพิ่มความมั่นใจให้กับนักลงทุน

   จับตา "Longstay Visa" ตัวเร่งตลาด

   จะเห็นว่าดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่เห็นตรงกันว่า การเชื่อมโยงการซื้อ อสังหาริมทรัพย์กับสิทธิการพำนัก ระยะยาว จะเป็นปัจจัยสำคัญในการกระตุ้น ตลาดในระยะถัดไป ขณะเดียวกัน แนวคิด "Second Home of the World" ถูกหยิบยกขึ้นมาอีกครั้ง โดยมองว่าไทยมีศักยภาพรองรับ ชาวต่างชาติทั้งในด้านโครงสร้างพื้นฐานและคุณภาพชีวิต

   แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเปลี่ยนผ่าน "ดีมานด์จากต่างชาติ" เริ่มเข้ามามีบทบาทมากขึ้น ท่ามกลางกำลังซื้อในประเทศที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ผู้ประกอบการที่สามารถพัฒนาโครงการควบคู่กับบริการ และสร้างความสะดวกในการย้ายถิ่นฐาน จะมีความได้เปรียบ ในการแข่งขัน ขณะที่บทบาทของภาครัฐควรให้การสนับสนุนนโยบาย จะเป็น อีกปัจจัยสำคัญในการผลักดันให้ประเทศไทยก้าวขึ้นเป็นจุดหมายปลายทาง ด้านการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ในระยะยาว