บุษกร ภู่แส

   กรุงเทพธุรกิจ

   ในวันที่ใครหลายคนมองว่า "บ้านเดี่ยว" คือสินทรัพย์ปลายทางของชีวิต ตัวเลขล่าสุดในตลาด "บ้านมือสอง" กลับส่งสัญญาณ บางอย่าง เพราะวันนี้.บ้านเดี่ยวกำลังเป็นทรัพย์ที่ถูกปล่อยขายมากที่สุดในตลาด ขณะที่อีกด้านหนึ่ง "คอนโดมิเนียม" กลับ เติบโตเร็วที่สุดอย่างมีนัยสำคัญ

   คำถามคือนี่คือแค่ความบังเอิญของตัวเลข หรือคือ "จุดเปลี่ยน" ของพฤติกรรมคนไทยทั้งระบบ ?

   บ้านเดี่ยวซัพพลายล้น

   ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ในไตรมาส 4 ปี 2568 พบว่า "บ้านเดี่ยว" มีประกาศขายมากถึง 90,502 หน่วย คิดเป็น 40% ของตลาดทั้งหมด และมีมูลค่ารวมกว่า 532,566 ล้านบาท สะท้อนว่า "เจ้าของบ้าน" กำลังตัดสินใจปล่อยทรัพย์ออกสู่ตลาด จำนวนมาก!

   เหตุผลเบื้องหลัง อาจไม่ใช่เพราะบ้านเดี่ยวไม่น่าอยู่แต่เป็นเพราะ ภาระการถือครองสูงขึ้น สภาพคล่องทางการเงินตึงตัวหรือพฤติกรรมการอยู่อาศัยที่เปลี่ยนไป พูดง่ายๆ คือไม่ใช่ Demand หาย แต่ฝั่ง Supply กำลังเพิ่มขึ้น

   คอนโดตัวจริงในตลาดมือสอง

   ขณะที่บ้านเดี่ยวแยอะสุด แต่คอนโดกลับเป็นประเภท "โตเร็วที่สุด" จำนวน ประกาศขายเพิ่มขึ้น 79.1% มูลค่าเพิ่มขึ้น 141.7% ตัวเลขนี้กำลังบอกว่าคอนโดไม่ใช่แค่สินทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยแต่เป็น "สินทรัพย์เพื่อการหมุน" ที่คล่องตัวกว่า เพราะ ราคาเข้าถึงง่ายกว่า ปล่อยเช่าได้ ซื้อ-ขายเปลี่ยนมือเร็วทำให้คอนโดกลายเป็น "เครื่องมือ ทางการเงิน" มากกว่าบ้าน

   ทาวน์เฮ้าส์ตัวกลางที่เริ่มถูกบีบ

   ขณะที่ "ทาวน์เฮ้าส์" มีสัดส่วน 25.3% ของตลาดแม้ยังเป็นตัวเลือกสำคัญ แต่เผชิญแรงกดดันจากทั้ง 2 ฝั่ง คือ บ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่มากกว่า คอนโดที่มีความคล่องตัวสูงกว่าทำให้ตำแหน่งในตลาดเริ่ม "ไม่ชัดเจน" เท่าเดิม! อินไซต์สำคัญจากตัวเลข บ่งบอกว่า ตลาดไม่ได้เงียบ แต่กำลังสลับเกม!

   โดยภาพรวมทั้งหมดกำลังสะท้อนว่า ตลาดบ้านมือสองไม่ได้ชะลอตัว แต่กำลังเปลี่ยนจากตลาดของการอยู่อาศัยไปสู่ตลาดของการบริหารสินทรัพย์ โดยมี 2 เทรนด์ชัดเจน คือ 1.คนถือบ้านเดี่ยว = เริ่มปล่อยของ 2.นักลงทุน/ผู้ซื้อ = หันไปหาสินทรัพย์ที่คล่องตัวกว่า สำหรับคนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดนี้ ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่แค่ข้อมูลแต่คือ "เข็มทิศ"

   สำหรับ บ้านเดี่ยว = โอกาส ของ "การต่อรอง ราคา" ส่วน คอนโด = โอกาสของ "การเก็งกำไร และปล่อยเช่า" และ ทาวน์เฮ้าส์ = "ต้องเลือกทำเลให้แม่นยำมากขึ้น" เพราะในวันที่ซัพพลายมากขึ้นคนที่ได้เปรียบที่สุดไม่ใช่คนที่ซื้อเร็วแต่คือคนที่ "เข้าใจเกม" มากกว่า

   สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นในตลาดบ้านมือสองวันนี้ อาจกำลังบอกเราว่า "บ้าน" ในความหมายเดิมกำลังถูกแทนที่ด้วยสินทรัพย์ที่ต้องคิดแบบ "การลงทุน" และในเกมใหม่นี้คนที่มองเห็นก่อนย่อมมีโอกาสสร้างผลตอบแทนได้ก่อนเสมอ