'บลูไดมอนด์' รับอานิสงส์ 'Buy-to-Let' คอนโดฯติดหาด

   อสังหาริมทรัพย์

   ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในขณะนี้กำลังเผชิญจุดเปลี่ยนครั้งสำคัญ โดยรายงานจากศูนย์วิจัยกสิกรไทย และ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุตรงกันว่า ตลาดซื้อเพื่ออยู่อาศัยกำลังได้รับแรงกดดันอย่างหนักจากปัญหาหนี้ครัวเรือนและการคุมเข้ม สินเชื่อของสถาบันการเงิน ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท พุ่งสูงถึง 40-70%


   ภาวะดังกล่าวส่งผลให้ตลาดฝั่งผู้ซื้อรายย่อยในประเทศชะลอตัวลง และผลักดันให้ภาพรวมเปลี่ยนผ่านเข้าสู่ยุค "Selective Growth" (เติบโตแบบจำเพาะ) ควบคู่กับการเป็น "Buyer's Market" (ตลาดของผู้ซื้อ) อย่างเต็มรูปแบบ พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนผ่านสู่ยุค Generation Rent กลายเป็นปัจจัยเร่งให้นักลงทุนต้องปรับกลยุทธ์จากการเก็งกำไรระยะสั้นในอดีต มาสู่โมเดล "Buy-to-Let" (ซื้อเพื่อปล่อยเช่าระยะยาว) เพื่อมุ่งเน้นการสร้างกระแสเงินสด (Cash Flow) ที่มั่นคงและยั่งยืน ส่งผลให้ทิศทางของ "ตลาดเช่า" พลิกบทบาทขยับขึ้นมาเป็นพระเอกชูโรงในปีนี้

   ท่ามกลางความผันผวนของปัจจัยทางเศรษฐกิจ ทำเลหมุดหมายสำคัญอย่างจังหวัดเพชรบุรี โดยเฉพาะโซนชะอำและพื้นที่เชื่อมต่อหัวหิน ได้กลายเป็นเป้าหมายหลักของการลงทุนในรูปแบบ "Buyto-Let" โดยพื้นที่แถบนี้สามารถยกระดับจากเมืองตากอากาศวันหยุด สู่การเป็น "Luxury Beachfront Community" และเมืองพักอาศัยระยะยาวของทั้งชาวไทยและต่างชาติ โดยมีแรงขับเคลื่อนเชิงโครงสร้างประชากรจากดีมานด์เช่า 3 กลุ่มหลัก ประกอบด้วย

   1. กลุ่มชาวต่างชาติเกษียณอายุ (Long-stay Retirees) : โดยเฉพาะกลุ่มยุโรป (สแกนดิเนเวีย, เยอรมนี, อังกฤษ) และรัสเซียที่นิยมเช่าคอนโดมิเนียมและพูลวิลล่าระยะเวลา 3-6 เดือนในช่วง ฤดูหนาว หรือพักอาศัยตลอดทั้งปี เนื่องจากค่าครองชีพสมเหตุ สมผลมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และมีระบบการแพทย์ในพื้นที่รองรับอย่างทั่วถึง

   2. กลุ่มครอบครัวและโรงเรียนนานาชาติ : ได้รับอานิสงส์โดยตรงจากการขยายตัวของสถาบันการศึกษา และกลุ่มโรงเรียนนานาชาติในพื้นที่ ดึงดูดให้บุคลากรรายได้สูง และครอบครัวต่างชาติตบเท้าเข้ามาหาที่พักอาศัยระยะยาวมากขึ้น

   และ 3.กลุ่ม Digital Nomad และ Bleisure : กลุ่มคนทำงานระดับบนที่ใช้พฤติกรรมการทำงานแบบยืดหยุ่น (Work from Anywhere) เลือกเช่าคอนโดมิเนียมติดทะเลหรือใกล้หาด สัญญาระยะสั้นถึงระยะกลาง (1-3 เดือน) เพื่อเปลี่ยนบรรยากาศในการทำงาน

   อานิสงส์ทุน "ซื้อเพื่อเช่า"

   สวนกระแสการบริโภคชะลอตัว

   กลไกสำคัญที่ทำให้ทำเลเพชรบุรี และชะอำได้รับความสนใจจากกลุ่มทุนเงินสดและนักลงทุนระดับพรีเมียม สวนกระแสภาวะการบริโภคที่ชะลอตัว คือการปรับตัวของผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ในพื้นที่ (เช่น ชาญอิสสระ ผู้พัฒนาโครงการทิวทะเลเอสเตท, แสนสิริ และร่วมอิสสระ) ที่หันมาจับมือกับแบรนด์โรงแรมระดับลักชัวรี หรือจัดตั้งทีมบริหารสินทรัพย์ เพื่อดึงยูนิตของนักลงทุนมาบริหาร ในรูปแบบ Rental Program ปล่อยเช่าเป็น Serviced Apartment หรือการเช่ารายวัน/รายสัปดาห์ที่ถูกกฎหมาย ซึ่งสามารถการันตี ผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) สม่ำเสมอที่ประมาณ 4-6% ต่อปี

   นอกจากนี้ โครงการคอนโดฯเปิดใหม่ในทำเลทองชะอำ-หัวหินยังได้ปรับสัดส่วนโควตาถือครองของชาวต่างชาติ (Foreign Quota) ขึ้นไปถึง 15-20% เพื่อตอบรับเม็ดเงินดีมานด์จากต่างชาติที่เข้ามาซื้อเพื่อเป้าหมายปล่อยเช่าโดยเฉพาะ สอดคล้องกับดัชนีตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่พบว่า รูปแบบสินทรัพย์ที่มีอัตราการเติบโตของดีมานด์เช่าโดดเด่นที่สุดแบ่งเป็น 2 กลุ่มหลัก คือ

   1. คอนโดมิเนียมวิวทะเล/ติดหาด : ขนาด 1-2 ห้องนอน ที่มีส่วนกลางขนาดใหญ่สไตล์รีสอร์ต (เช่น โครงการในเครือทิวทะเล เอสเตท บลูแซฟไฟร์ หรือบลูชะอำ-หัวหิน) มีอัตราการเช่าสูง อัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 18,000-25,000 บาท/เดือน

   2. พูลวิลล่าส่วนตัว (Exclusive Pool Villas) : โซนในเมืองหัวหิน เชิงเขา หรือใกล้สนามกอล์ฟ ที่มีการบริหารจัดการแบบโรงแรม(เช่น Baba Beach Club Residences) เพื่อความปลอดภัยและสะดวกสบายขั้นสูง รองรับกลุ่มครอบครัวต่างชาติกำลังซื้อสูง ดันให้อัตราค่าเช่าเติบโตแบบก้าวกระโดดตั้งแต่ระดับหลายหมื่นบาทไปจนถึงหลักแสนบาทต่อเดือน

   ขณะเดียวกัน ปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นควบคู่กันคือ สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ขยับไปสู่ "ที่อยู่อาศัยมือสอง" มากขึ้น ซึ่งคาดว่าอาจสูงถึง 64.6% ของยอดโอนทั้งหมด เนื่องจากต้นทุนราคาต่อตารางเมตรมีความคุ้มค่ากว่าโครงการเปิดใหม่ ทำให้นักลงทุนสามารถนำมาปรับปรุงเพื่อปล่อยเช่าและสร้างผลตอบแทนที่สูงขึ้นได้ง่ายกว่า

   ถอดรหัส "ทิวทะเล เอสเตท" แรร์ไอเทมริมทะเล

   เมื่อวิเคราะห์บิ๊กโปรเจกต์แถบชายฝั่งทะเลตะวันตก โครงการที่ตอบโจทย์สมการการลงทุนปล่อยเช่าได้อย่างลงตัวคือ "โครงการ ทิวทะเลเอสเตท ชะอำ-หัวหิน" (Thew Talay World) มิกซ์ยูส ลักชัวรีติดชายหาด มูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท บนพื้นที่รวม กว่า 110 ไร่ ที่เกิดจากการพัฒนาของบริษัท ร่วมอิสสระ จำกัด ที่เป็นการผนึกกำลังของ 3 ยักษ์ใหญ่ข้ามอุตสาหกรรม คือ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท สหพัฒนพิบูล จำกัด (มหาชน) และ บริษัท ไอ.ซี.ซี. อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด (มหาชน)

   ซึ่งกลายเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้โครงการทิวทะเลเอสเตทได้รับความสนใจจากกลุ่มทุน โดยเฉพาะ "ความขาดแคลนของสินทรัพย์"เนื่องจากที่ดินติดริมชายหาดหน้ากว้างที่ไม่มีถนนคั่นกลาง ในโซนชะอำตอนปลาย-หัวหินตอนต้นที่เหมาะแก่การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่นั้นมีจำนวนจำกัดและมีราคาทะยานสูงขึ้นทุกปี โครงการนี้จึงตอบโจทย์ในแง่ของความเป็นส่วนตัวสูงสุด บนชายหาดทอดยาวกว่า 7 กิโลเมตร ค่อนข้างสงบ คนภายนอกเข้าถึงได้ยาก จึงเป็นแม่เหล็กดึงดูดกลุ่มผู้เช่าระดับไฮเอนด์ที่ต้องการหลีกหนีความวุ่นวายได้อย่างตรงจุด

   ภายในอาณาจักรทิวทะเลเอสเตท มีสินทรัพย์เด่นที่แบ่งสัดส่วนการตอบโจทย์ทางการตลาดออกเป็น 2 เซกเมนต์หลัก ได้แก่ 1. บลู ไดมอนด์ (Blu Diamond) คอนโดวิว Panoramic ราคาจับต้องได้แถมให้ผลตอบแทนที่เสถียร สำหรับบลู ไดมอนด์เป็นคอนโดฯ High Rise 21 ชั้น เป็นหนึ่งในตัวเลือกสำหรับการพักตากอากาศและลงทุนด้วยเหตุผลด้านความคุ้มค่าของราคาต่อตารางเมตรที่จับต้องได้ง่ายเมื่อเทียบกับคอนโดฯติดทะเลในโซนใจกลางหัวหิน ประกอบกับโครงการได้รับการดูแลภายใต้มาตรฐานของ Charn Issara ทำให้ส่วนกลางยังคงความทันสมัย และเหมาะสำหรับผู้ที่ชอบความสงบ

   ปัจจุบัน ในตลาดมีการระบายสต๊อกยูนิตสุดท้ายควบคู่กับ ตลาดมือสองที่คึกคัก ราคาเริ่มต้นเพียงประมาณ 1.6-1.79 ล้านบาท สำหรับห้อง 1 ห้องนอน (ขนาด 30 ตร.ม.) ซึ่งสามารถปล่อยเช่าได้เฉลี่ยที่ประมาณ 7,000 บาทต่อเดือน ถือว่าเป็นอัตราผลตอบแทนที่เสถียรและสม่ำเสมอ นอกจากนี้ยังมีดีลยูนิตพิเศษ 2 ห้องนอน (60-65 ตร.ม.) ชั้นสูงวิวทะเล ในราคาประมาณ 3.99 ล้านบาท แต่งครบ พร้อมเข้าอยู่ทันที พร้อมข้อเสนอพิเศษฟรีค่าโอน 1%, ฟรีค่าส่วน กลาง 1 ปี, ฟรีกองทุนส่วนกลาง และรับเพิ่ม Voucher HomePro มูลค่า 200,000 บาท หลังโอนกรรมสิทธิ์ 30 วัน ซึ่งช่วยลดภาระต้นทุนแรกเข้าและเพิ่มอัตราผลตอบแทนให้สูงขึ้น

   "จุดเด่นของโครงการคือ ส่วนกลางของ บลู ไดมอนด์ ถูกออกแบบสไตล์รีสอร์ตโอบล้อมรอบโครงการพร้อมด้วย Kid Playground และ Sand Pit พื้นที่ต้อนรับเป็นแบบ Double Volume Space สไตล์ Natural Contemporary ทุกยูนิตเปิด รับวิวทะเลจากทุกมุมมองผ่านระเบียงที่กว้างพร้อมบานกระจก แบบ Full-Height มีสระว่ายน้ำขนาดใหญ่ระบบเกลือด้วย Concept "Atoll" พร้อม Sunken Lounge, Kid's Pool, Jacuzzi และฟิตเนสอุปกรณ์ทันสมัยพร้อมวิวสระว่ายน้ำ สวนสีเขียว สไตล์ทรอปิคอล และห้อง Steam Room"

   2. บาบา บีช คลับ เรสซิเดนเซส (Baba Beach Club Residences) พูลวิลล่าหรูจาก DNA "ศรีพันวา" เหมาะสำหรับกลุ่มเป้าหมายระดับ Ultra High Net Worth โดยโครงการมี "Baba Beach Club Residences" พูลวิลล่าหรู 3 ห้องนอน จำนวนเพียง 7 ยูนิต (ปัจจุบันเหลือ 1 ยูนิตสุดท้าย) ออกแบบอย่างพิถีพิถันบนพื้นที่ใกล้ทะเลเพียง 200 เมตร ตั้งอยู่บนทำเลชายหาดอันเงียบสงบระหว่างชะอำ-หัวหิน ภายใต้โครงการขนาด 12 ไร่ ในคอมมูนิตี้ติดทะเลสุดเอ็กซ์คลูซีฟ มอบบรรยากาศที่สงบ เป็นส่วนตัว

   จุดเด่นของ พูลวิลล่า Baba Beach คือ อานิสงส์ของการบริหารจัดการและบริการภายใต้การดูแลของทีมงาน "ศรีพันวา"(Sri panwa) ที่มอบบริการเชื่อมต่อการใช้ชีวิตทั้งภายใน และภาย นอก พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการครบวงจร เช่น บีชคลับส่วนตัว, ร้านอาหารและบาร์, สปา ,ฟิตเนส, สระว่ายน้ำวิวทะเล, บริการดูแลและซ่อมบำรุง, ระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง, ที่จอดรถและกิจกรรมไลฟ์สไตล์นอกสถานที่ ส่งผลให้ตัวสินทรัพย์มีดีมานด์เช่าเติบโตแบบก้าวกระโดดจากกลุ่มครอบครัวต่างชาติกำลังซื้อสูง

   "มิกซ์ยูส" ครบวงจร

   เครื่องมือกระจายความเสี่ยงการลงทุน

   ความเชื่อมโยงของปัจจัยทั้งหมดส่งผลให้ โครงการทิวทะเล เอสเตท และคอนโดฯบลูไดมอนด์ ได้รับความนิยมในตลาดซื้อลงทุนเนื่องจากระบบนิเวศของโครงการถูกวางหมากให้เป็น "Ultimate Luxury Beachfront Community" ที่เพียบพร้อมด้วยไลฟ์สไตล์คอมมูนิตี้ครบวงจรอย่างโครงการ "หัวหิน วัน" ซึ่งตั้งอยู่หน้าโครงการริมถนนเพชรเกษม ประกอบด้วยปั๊มน้ำมันเชลล์ดีไซน์ย้อนยุค, สวนศิลปะ, สนามเด็กเล่นขนาดใหญ่, ตลาดนัด และร้านอาหาร/คาเฟ่ริมทะเลอย่าง Baan Chok Cafe & Eatery

    ปัจจัยดังกล่าวข้างต้น ทำให้ทำเล โซนเพชรบุรี ชะอำ-หัวหินถือเป็นพื้นที่กระจายความเสี่ยงชั้นดีของนักลงทุน เนื่องจากเป็นเมืองท่องเที่ยวที่ไม่พึ่งพิงฤดูกาลรุนแรง ประกอบกับมีดีมานด์จากคนกรุงเทพฯ และคนไทยช่วยหนุนเสริมในวันหยุดสุดสัปดาห์ ขณะที่วันธรรมดาก็ถูกเติมเต็มด้วยกลุ่ม Long-stay ต่างชาติ การลงทุนในโครงการที่มีผู้บริหารมืออาชีพ และมีชื่อเสียงในระดับสากล รองรับบนทำเลริมทะเลแท้ๆ ที่ไม่สามารถขยายเพิ่มได้อีก จึงเป็นปัจจัยหลักในการสร้าง "กระแสเงินสดจากค่าเช่าที่มั่นคง" และมีความเสี่ยงต่ำในยุคที่ตลาดต้องการความชัดเจนในเรื่องของความ คุ้มค่า และ Cash Flow เป็นหลัก