ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมยังคงอยู่ในสภาวะชะลอตัว จากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค หนี้ครัวเรือน ที่อยู่ในระดับสูง กำลังซื้อของกลุ่มคนระดับกลางถึงล่างที่หดตัวลง ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก ประกอบกับปัญหาด้านสภาพคล่อง ทำให้ผู้พัฒนาหลายรายชะลอแผนการลงทุน

   ทว่าหากเจาะลงไปในทำเลกรุงเทพฯ ชั้นใน ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูงและไม่มีทีท่าว่าจะปรับลดลง แต่มีบางทำเลที่แลนด์ลอร์ดกัดฟันหั่นราคาลงมา หวังกำเงินสด ลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

   แลนด์ลอร์ด-ตระกูลดังแห่ขาย

   "ภัทรชัย ทวีวงศ์" ผู้อำนวยการแผนกวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า เทรนด์ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ปี 2569 ยังปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 7% แต่มีบางทำเลสูงถึง 10% สะท้อนราคาที่ดินยังไม่หยุดขึ้นแม้เศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ ยังไม่ฟื้นตัว แต่ยังไม่เกิดการปิดดีลที่สร้างนิวไฮเหมือนกับแปลงที่ดินถนนสารสิน ซึ่งบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซื้อไปเมื่อปี 2563 ในราคา 3.9 ล้านบาทต่อ ตร.ว.

   "ในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้มีการนำที่ดินออกมาขายสู่ตลาดค่อนข้างมาก ส่วนหนึ่งถูกบีบโดยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่การซื้อขายจริงยังไม่ได้เกิดในหลาย ๆ แปลง เพราะเสนอขายราคาค่อนข้างสูง เช่น ย่านซีบีดีเสนอขาย 4 ล้านบาทต่อ ตร.ว.แล้วในปัจจุบัน ริมถนน สุขุมวิทเสนอขาย 2.5-2.9 ล้านบาทต่อ ตร.ว. สีลม-สาทรเสนอขาย 2-2.5 ล้านบาทต่อ ตร.ว. ถนนอโศกมนตรีเสนอขายทะลุ 3 ล้านบาทต่อ ตร.ว."

   โดยเจ้าของที่ดินมีทั้งแลนด์ลอร์ด ตระกูลดัง กลุ่มชนชั้นบนหรือกลุ่มที่ถือครองกรรมสิทธิ์ค่อนข้างมากในประเทศไทย ที่เริ่มมีการนำที่ดินที่ไม่ได้พัฒนาออกมาขาย เพื่อสร้างรายได้ และในอนาคตจะเห็นในทำเลไพรมแอเรียมากขึ้น ล่าสุดมีที่ดินฟรีโฮลด์ถนนเยาวราช ช่วงต้น ๆ เนื้อที่ประมาณ 5 ไร่ ถือครองโดยกลุ่มชนชั้นบนที่ประกาศขาย ซึ่งย่านเยาวราชอาจจะได้เห็นราคาซื้อขาย 1.5 ล้านบาทต่อ ตร.ว.เป็นอย่างน้อย

   สอดคล้องกับแหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์กล่าวเสริมว่า ขณะนี้ มีที่ดินเป็นมรดกออกมาขายมากขึ้น ล่าสุดมีที่ดินบนถนนรัชดาฯ กว่า 2 ไร่ ตรงข้ามบิ๊กซี รัชดาฯ เป็นที่ตั้งของปัม SINOPEC SUSCO ที่เจ้าของไม่ต่อสัญญาเช่าและขายให้บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ยังมีที่ดินอีกแปลงบนถนนแจ้งวัฒนะ ซอย 1 เนื้อที่กว่า 6 ไร่ เป็นที่ดินมรดกของตระกูลดัง ปิดป้ายประกาศขายและให้เช่า ตั้งราคาขายที่ 5 แสนบาทต่อ ตร.ว. หรือประมาณ 1,200 ล้านบาท

   เปิด 3 ทำเลที่ดินแพงสุด

   "ภัทรชัย" กล่าวว่า อีกแปลงที่กำลังเป็นที่จับตาถึงการปิดดีล คือ ที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์ เนื้อที่กว่า 20 ไร่ ย่านถนนวิทยุ ซึ่งเป็นที่ดินฟรีโฮลด์ที่หาได้ยาก หลังสร้างความฮือฮาว่าประกาศขาย ล่าสุดมีกระแสข่าวว่ามีกลุ่มทุนไทยรวมกลุ่มกันซื้อ ทั้งนี้ด้วยศักยภาพของทำเลมีแนวโน้มมูลค่าที่ดินจะถึง 30,000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยราคา 3-3.5 ล้านบาทต่อ ตร.ว. และมูลค่าโครงการรวม 1 แสนล้านบาท

   ปัจจุบันมี 3 ทำเลที่ราคามีที่ดินสูงสุด ได้แก่ 1.เพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ อยู่ที่ 3-3.85 ล้านบาทต่อ ตร.ว. 2.สุขุมวิทตอนต้น อยู่ที่ 2.5-2.8 ล้านบาทต่อ ตร.ว. 3.สีลม-สาทร อยู่ที่ 2-2.7 ล้านบาทต่อ ตร.ว. ยังมีอีก 3 ทำเลที่เป็นไฮไลต์ ได้แก่ 1.บางนาอุดมสุข-ปุณณวิถี 2.ลาดพร้าว-จตุจักร และ 3.กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่

   สำหรับ 10 ทำเลที่มีราคาเสนอขายที่ดินที่สูงที่สุดในช่วงที่ผ่านมา ได้แก่ วิทยุ 4 ล้านบาทต่อ ตร.ว. ชิดลม 3.2 ล้านบาทต่อ ตร.ว. เพลินจิต 3 ล้านบาทต่อ ตร.ว. สีลม 2.7 ล้านบาทต่อ ตร.ว. สาทร 2.5 ล้านบาทต่อ ตร.ว. สุขุมวิท-ทองหล่อ 2.6 ล้านบาทต่อ ตร.ว. สุขุมวิท-อโศก 2.55-3 ล้านบาทต่อ ตร.ว. เยาวราช 1.9 ล้านบาทต่อ ตร.ว. ถนนพญาไท 1.8 ล้านบาทต่อยูนิต และสุขุมวิท-เอกมัย 1.8 ล้านบาทต่อ ตร.ว.

   มิกซ์ยูสยักษ์ดันราคาพุ่ง

   "ภัทรชัย" มองว่าการพุ่งขึ้นของราคาที่ดินใจกลางเมืองมีปัจจัยขับเคลื่อนหลักคือ ผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ที่จะประกาศใช้ในปี 2570 และการเปิดตัว โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่มากกว่า 10 โครงการในช่วงปี 2569-2572 ซึ่งมีมูลค่ารวมสูงกว่า 4 แสนล้านบาท และจะมีบทบาทสำคัญในการเปลี่ยนแปลงพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจในอนาคต เช่น โครงการวันแบงค็อก เป็นต้น

   นอกเหนือจากทำเลชั้นในแล้ว ทำเลศักยภาพใหม่ยังขยายตัวอย่างเด่นชัด ไม่ว่าจะเป็นย่าน "ลาดพร้าว-จตุจักร" ที่กำลังจะเป็นประตูเศรษฐกิจของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ จากโครงการมิกซ์ยูส เดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน ซึ่งทำให้เกิดความต้องการที่ดินเพิ่มและดันราคาสูงขึ้นมากกว่า 5%

   ขณะที่ "ทำเลบางนา" มีการพลิกโฉมจากโครงการแบงค็อกมอลล์, คลาวด์ 11 และเดอะ ฟอเรสเทียส์ รวมถึงย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ที่เป็นทำเลที่อยู่อาศัยระดับลักเซอรี่ โดยมีการเติบโตอย่างรวดเร็วจากปัจจัยหนุนด้านโรงเรียนนานาชาติ คอมมิวนิตี้มอลล์ และโรงพยาบาล

   "ภัทรชัย" คาดการณ์แนวโน้มราคาที่ดินในปี 2569 ราคาเสนอขายในพื้นที่ซีบีดี ในกรุงเทพฯ ยังคงมีการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าราคาเสนอขายที่ดินในหลายทำเลค่อนข้างสูงและใช้เวลาพิจารณานาน แต่ก็มีที่ดิน หลายแปลงเช่นเดียวกันที่มีการซื้อขายไปและมีระดับราคาซื้อขายที่ค่อนข้างสูงกว่าราคาเสนอขายในตลาด เนื่องจากผู้พัฒนาบางส่วนกลับมองเห็นโอกาสและเลือกที่จะมองว่าที่ดินบางแปลงถึงแม้ว่าจะมีราคาเสนอขายที่ค่อนข้างสูงแต่ก็ยังสามารถซื้อได้ เนื่องจากเห็นถึงโอกาสหลังจากเข้าพัฒนาที่ดินว่า จะยังคงสามารถสร้างผลตอบแทนที่ ดีได้

   "เรายังเห็นภาพของผู้พัฒนาอีกเป็นจำนวนมากยังคงมองหาที่ดินศักยภาพในปีนี้ เพื่อนำมาพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในรูปแบบต่าง ๆ และจะยังคงเห็นภาพของการประกาศขายที่ดินบางส่วน และผู้พัฒนา นำมาขายออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ในปีนี้เช่นเดียวกัน" ภัทรชัยกล่าว