เปิดปมคอนโดฯสร้างค้างสู่ Over Supply วิกฤติซ่อนสต๊อก ดีมานด์หด-แบงก์เข้ม-ตปท.ชะลอซื้อ ถอดบทเรียนตึกร้างยุค40ถึงสัญญาณอันตรายปี69

   อสังหาริมทรัพย์

   ตลาดคอนโดมิเนียมปี 69 กำลังเผชิญภาวะชะลอตัวรุนแรงที่สุดในรอบ 30 ปี นับตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้งปี40 แม้ภาพที่เห็นในวันนี้อาจไม่ได้เต็มไปด้วยตึกร้างกลางเมืองเหมือนเมื่อเกือบ 30 ปีก่อน แต่ตัวเลขสต๊อกคอนโดฯ ขายไม่ออก การชะลอเปิดโครงการใหม่ และสัญญาณโครงการก่อสร้างล่าช้าที่เพิ่มขึ้น กำลังสะท้อนว่าตลาดอสังหาฯกำลังเผชิญ "วิกฤตซ่อนสต๊อก" ที่มีรากฐานจากปัญหา เชิงโครงสร้างทางเศรษฐกิจ และการเงิน

   ย้อนกลับไปช่วงหลังวิกฤตเศรษฐกิจปี 40 กรุงเทพฯเคยมีอาคารสูงสร้างค้างและถูกทิ้งร้างมากถึง 503 อาคารจากผลกระทบของฟองสบู่อสังหาฯแตก การล้มลงของสถาบันการเงิน และวิกฤตค่าเงินบาทที่ทำให้ผู้ประกอบการจำนวนมากขาดสภาพคล่องจนไม่สามารถก่อสร้างโครงการคอนโดฯ และอาคารสูงต่อได้

   แม้เวลาจะผ่านมานานเกือบ 3 ทศวรรษ แต่ข้อมูลจากกรุงเทพฯและ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) บ่งชี้ว่ายังคงมีอาคารสร้างค้างและตึกร้างเหลืออยู่ในตลาดอีกกว่า 205 อาคาร โดยในจำนวนนี้เป็นคอนโดฯอพาร์ตเมนต์ และอาคารที่พักอาศัยสูงถึง 158 อาคาร คิดเป็นพื้นที่ก่อสร้างค้างสะสมกว่า 1.9 ล้านตารางเมตร(ตร.ม.) ซึ่งกระจายอยู่ใน 19 เขตของกรุงเทพฯ ทั้งในพื้นที่ชานเมืองและใจกลางธุรกิจ อาทิ บึงกุ่ม มีนบุรี บางซื่อ บางรัก และสาทร

   โดยสาเหตุที่อาคารจำนวนมากยังไม่สามารถกลับมาพัฒนาได้ ไม่ได้เกิดจากปัญหาด้านเศรษฐกิจเพียงอย่างเดียว แต่ยังติดข้อจำกัดด้านกฎหมาย ผังเมือง ใบอนุญาตก่อสร้างที่หมดอายุ รวมถึงมาตรฐานความปลอดภัยที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้ต้นทุนการฟืนฟูสูงเกินกว่าความคุ้มค่าทางธุรกิจ

   อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่ากังวลมากกว่าตึกร้างจากอดีตคือสัญญาณของ "คอนโดฯสร้างค้างยุคใหม่" ที่กำลังเกิดขึ้นท่ามกลางภาวะตลาดที่อ่อนแรง เนื่องจากปัจจุบันตลาดคอนโดฯกำลังเผชิญปัญหาสต๊อกสะสมในระดับสูงโดยมีรายงานว่าคอนโดฯค้างสต๊อกในพื้นที่กรุงเทพฯกว่า 220,000 ยูนิต และหากรวมทั่วประเทศอาจสูงถึง 400,000 ยูนิต ซึ่งถือเป็นภาระมหาศาลของผู้ประกอบการอสังหาฯที่ต้องแบกรับต้นทุนทางการเงินอย่าง ต่อเนื่อง ทั้งดอกเบี้ยเงินกู้ ค่าบริหารโครงการ ค่าใช้จ่ายในการถือครองสินทรัพย์ และภาระชำระคืนหุ้นกู้ที่ทยอยครบกำหนด

   สัญญาณชัดเจนที่สุดของภาวะที่เกิดขึ้น คือการหดตัวของโครงการเปิดใหม่อย่างรุนแรง โดยในช่วงปี 68 มีคอนโดฯเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเพียง 16,408 ยูนิต ลดลงอย่างมากจากค่าเฉลี่ยในอดีตและคาดว่าปี 69 จะมีโครงการเปิดใหม่ไม่เกิน 15,000 ยูนิต ขณะที่ข้อมูลของ CBRE ระบุว่าการเปิดตัวคอนโดฯใหม่ในกรุงเทพฯ ช่วง 9 เดือนแรกของปี 68 มีเพียง 13,700 ยูนิต เทียบกับค่าเฉลี่ยกว่า 52,000 ยูนิตต่อปีในช่วงปี 57-67

   การชะลอตัวของซัปพลายไม่ได้เกิดจากการขาดที่ดินหรือผู้ประกอบการขาดความเชื่อมั่นเพียงอย่างเดียวแต่เป็นผลโดยตรงจากการที่ตลาดไม่สามารถดูดซับ สต๊อกเดิมได้ สำหรับต้นตอสำคัญของปัญหาในรอบนี้แตกต่างจากวิกฤตปี 40 อย่างชัดเจน เพราะไม่ได้เกิดจากการล้มของสถาบันการเงิน แต่เกิดจากการอ่อนแรงของกำลังซื้อ และการเข้มงวดของสินเชื่อ

   หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาเพียงหนึ่งปี ต้นทุนทางการเงินของทั้งผู้ซื้อ และ ผู้ประกอบการเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ขณะเดียวกันระดับหนี้ครัวเรือนไทยยังอยู่ในระดับสูงถึง 88.2% ของ GDP ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์เพิ่มความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย

   ขณะที่สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรระบุว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันเฉลี่ยสูงถึง 40% และในบางกลุ่มราคาสามารถพุ่งสูงกว่านั้น โดยเฉพาะคอนโดฯระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

   เมื่อเกิดปัญหาผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน ที่ทำให้เกิดปรากฏการณ์"ห้องหลุดดาวน์" พุ่งสูงอย่างรวดเร็ว และต่อเนื่องจนถึงปัจจุบันจึงส่งผลให้ยอดขายจริงต่ำกว่ายอดจองผู้ประกอบการเริ่มสูญเสียกระแสเงินสดที่ควรได้รับ และกระทบต่อความสามารถในการก่อสร้างโครงการตามแผน

   ในเวลาเดียวกัน แรงซื้อจากต่างชาติซึ่งเคยเป็น กำลังสำคัญของตลาดคอนโดฯไทยก็เริ่มชะลอตัว โดยคาดว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯของชาวต่างชาติ ในปี 69 จะลดลงราว 20% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อจากจีน และเมียนมา ทำให้ตลาดสูญเสียแหล่งกำลังซื้อสำคัญอีกทางหนึ่ง

   เมื่อยอดขายลดลง ขณะที่ต้นทุนทางการเงิน เพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการหลายรายจึงต้องเลือกใช้วิธี "ชะลอการก่อสร้าง" หรือ "ยืดระยะเวลาก่อสร้าง" แทนการเดินหน้าโครงการเต็มรูปแบบ บางรายจำเป็นต้องปรับโครงสร้างหนี้ ขณะที่บางรายเผชิญปัญหาการต่ออายุหุ้นกู้และการเข้าถึงแหล่งเงินทุนใหม่

   แม้จะยังไม่มีตัวเลขทางการที่ระบุจำนวนโครงการหยุดก่อสร้างทั่วประเทศ แต่ข้อมูลการร้องเรียนของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) และกองบังคับการปราบปรามการกระทำความผิดเกี่ยวกับการคุ้มครองผู้บริโภค (บก.ปคบ.) สะท้อนว่ากรณีโครงการก่อสร้างล่าช้าและส่งมอบไม่เป็นไปตามสัญญาเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

   เมื่อเปรียบเทียบกับวิกฤตปี 40 จะพบว่าแม้สาเหตุจะแตกต่างกัน แต่ผลลัพธ์กลับมีความคล้ายคลึงกันอย่างน่ากังวล นั่นคือการเกิดสินทรัพย์ค้างระบบ การสูญเสียความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และความเสี่ยงด้านสภาพคล่องของผู้ประกอบการ

   ความแตกต่างสำคัญคือในอดีตโครงการจำนวนมากหยุดสร้างจนกลายเป็นตึกร้างให้เห็นอย่างชัดเจน แต่ในปัจจุบันปัญหาถูกซ่อนอยู่ภายใต้คำว่า "ชะลอโครง การ" "เลื่อนเปิดขาย" หรือ "ปรับแผนการก่อสร้าง" ซึ่งอาจไม่ปรากฏเป็นภาพตึกค้างกลางเมืองทันที แต่สะท้อนความเปราะบางของตลาดในระดับเดียวกัน

   ด้วยเหตุนี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายจึง ปรับกลยุทธ์หันมาเน้นโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Ready to Move In) มากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงจากการยกเลิกการจองและสร้างความมั่นใจให้ผู้ซื้อ ขณะที่ผู้บริโภคจำนวนมากเริ่มหันไปเลือกคอนโดฯพร้อมโอน หรือที่อยู่อาศัยมือสอง ซึ่งมีราคาถูกกว่าและเห็นสินค้าจริงก่อนตัดสินใจ

   สถานการณ์ทั้งหมดที่เกิดขึ้น สะท้อนให้เห็นว่า วิกฤตอสังหาฯในปี 69 อาจไม่ได้ปรากฏในรูปของตึกร้างจำนวนมากเหมือนเมื่อปี 40 แต่กำลังแสดงออกผ่านสต๊อกคอนโดฯสะสมกว่า 400,000 ยูนิต การหดตัวของโครงการเปิดใหม่ การปฏิเสธสินเชื่อในระดับสูง และปัญหาสภาพคล่องของผู้ประกอบการ ซึ่งล้วนเป็นสัญญาณเตือนว่าตลาดกำลังอยู่ในช่วงปรับฐานครั้งใหญ่และอาจต้องใช้เวลาอีกหลายปีในการระบายซัปพลายส่วนเกิน และฟืนฟูสมดุลของตลาดกลับคืนมาอีกครั้ง