ตลาดเช่าที่อยู่อาศัยไทย กำลังเปลี่ยนสู่ "New Normal" เมื่อภาวะสินเชื่อตึงตัวและพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน ดันผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ เช่น SC Asset, LPN และ SENA เปิดโมเดลเช่าก่อนซื้อและเช่าซื้อ รับดีมานด์ขยายตัวต่อเนื่อง

   ตลาดที่อยู่อาศัยไทยกำลังเผชิญจุดเปลี่ยนครั้งสำคัญ เมื่อ "ตลาดเช่า" ไม่ได้เป็นเพียงทางเลือกชั่วคราวสำหรับผู้ที่ยังไม่พร้อมซื้อบ้านอีกต่อไป แต่กำลังก้าวขึ้นมาเป็นหนึ่งในกลไกหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว กำลังซื้อที่อ่อนแรง และข้อจำกัดด้านสินเชื่อที่ยังคงเข้มงวด

    นายวิทยา อภิรักษ์วิริยะ Country Manager ประเทศไทย ของ DDproperty และ ThinkofLiving กล่าวว่า ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในประเทศไทยยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง แม้จะผ่านพ้นช่วงฟื้นตัวหลังโควิด-19 มาแล้วก็ตาม โดยก่อนหน้านี้หลายฝ่ายคาดว่าดีมานด์เช่าอาจเป็นเพียงปรากฏการณ์ชั่วคราวจากการกลับเข้ามาทำงานในเมืองหรือการเดินทางกลับมาของชาวต่างชาติ แต่ข้อมูลล่าสุดกลับสะท้อนว่าความต้องการเช่าไม่ได้ลดลง กลับขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนเริ่มเห็นสัญญาณว่าการเช่าอาจกลายเป็น "วิถีปกติใหม่" ของคนไทย

    "คนที่ยังซื้อบ้านไม่ได้ แต่ยังจำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัยมีจำนวนเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ดีมานด์เช่าไม่ได้ลดลง แต่กลับเติบโตขึ้นต่อเนื่อง จนเริ่มเชื่อว่านี่อาจเป็น New Normal ของประเทศไทย"นายวิทยากล่าว

    ข้อมูลของ DDproperty ระบุว่า ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับความรวดเร็วและความสะดวกสบายในการค้นหาที่อยู่อาศัยมากขึ้น ขณะที่พฤติกรรมการค้นหากำลังเปลี่ยนไปตามเทคโนโลยีและไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภค

   ทำเลใกล้โรงเรียน-แหล่งงาน ดันดีมานด์เช่าพุ่ง

    นายวิทยาระบุว่า ทำเลที่มีความต้องการเช่าสูงในปัจจุบันยังคงเป็นพื้นที่ใกล้แหล่งงาน มหาวิทยาลัย และโรงเรียนนานาชาติ โดยเฉพาะย่านพัฒนาการ กรุงเทพกรีฑา สุขุมวิท และเพชรบุรี ซึ่งเป็นทำเลที่มีทั้งกลุ่มคนทำงาน นักศึกษา และชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัย

    พื้นที่รอบมหาวิทยาลัยอย่างจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ รวมถึงโรงเรียนนานาชาติ เช่น British International School กลายเป็นจุดหมายสำคัญของผู้เช่า ขณะที่ย่านกรุงเทพกรีฑายังสามารถสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรีได้สูงถึง 8-10%

    อย่างไรก็ตาม ความนิยมของแต่ละทำเลไม่ได้ขึ้นอยู่กับดีมานด์เพียงอย่างเดียว แต่ยังขึ้นอยู่กับปริมาณซัพพลายในพื้นที่ด้วย โดยบางทำเลแม้จะมีความต้องการสูง แต่หากมีอุปทานจำนวนมาก ก็อาจทำให้ตลาดเข้าสู่ภาวะสมดุล

    ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันตลาดเช่าให้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา คือความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งทำให้ผู้บริโภคจำนวนไม่น้อยต้องชะลอการตัดสินใจซื้อบ้านออกไป

    สอดคล้องกับมุมมองของ นางสาวดารณี ฉัตรพิริยะพันธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN ที่มองว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยไม่ได้ลดลง แต่ผู้บริโภคให้ความสำคัญกับความมั่นคงทางการเงินและความยืดหยุ่นในการใช้ชีวิตมากขึ้น ส่งผลให้ตลาดเช่ากลายเป็นทางเลือกสำคัญสำหรับคนรุ่นใหม่และวัยทำงาน

    LPN ระบุว่า ทำเลที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) เช่น พื้นที่ใกล้แหล่งงาน มหาวิทยาลัย โรงพยาบาล และระบบขนส่งมวลชน ยังคงมีศักยภาพทั้งในตลาดซื้อและตลาดเช่า

    ดีเวลอปเปอร์เร่งปรับเกมเปิดโมเดล "เช่าก่อนซื้อ"

    การเติบโตของตลาดเช่าทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เริ่มปรับโมเดลธุรกิจจากการขายขาดเพียงอย่างเดียว สู่การสร้างรายได้ระยะยาวจากตลาดเช่า

    บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ถือเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายแรกๆ ที่หันมารุกตลาดเช่าอย่างจริงจัง ผ่านโมเดล "LivNex" หรือ "เช่าออมบ้าน" ที่เปิดตัวมาตั้งแต่ปี 2567 เพื่อช่วยให้ผู้ที่ยังไม่พร้อมซื้อบ้านสามารถค่อยๆ สะสมเงินออมระหว่างเช่า ก่อนเปลี่ยนเป็นเจ้าของในอนาคต

    จุดเด่นของโมเดลนี้คือ ผู้เช่าไม่จำเป็นต้องวางเงินดาวน์หรือยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารตั้งแต่วันแรก แต่สามารถย้ายเข้าอยู่ได้ทันที โดยเงินค่าเช่ารายเดือนจะถูกแบ่งเป็น 2 ส่วน ได้แก่ ดอกเบี้ยและเงินออมสะสม ซึ่งสามารถนำไปหักเงินต้นเมื่อผู้เช่าพร้อมยื่นกู้ในอนาคต

    สำหรับสัญญา LivNex มีระยะเวลาสูงสุด 36 เดือน คิดดอกเบี้ยคงที่ 1.8% ต่อปี พร้อมล็อกราคาบ้านไว้ล่วงหน้า และยังสามารถโอนสิทธิ์ให้ผู้ซื้อรายอื่นได้ เพิ่มความยืดหยุ่นให้กับผู้ที่ยังไม่มั่นใจเรื่องภาระทางการเงิน

    ปัจจุบัน LivNex ครอบคลุมโครงการที่อยู่อาศัยของเสนากว่า 19 โครงการ ในหลายทำเลสำคัญ เช่น สุขุมวิท รามคำแหง บางนา แจ้งวัฒนะ และรังสิต ครอบคลุมตั้งแต่คอนโดระดับราคาไม่ถึง 1 ล้านบาท ไปจนถึงโครงการมูลค่ามากกว่า 5 ล้านบาท

    นอกจากนี้ เสนายังต่อยอดจาก LivNex สู่ "RentNex" โมเดลเช่าคอนโดแบบสมาชิก (Subscription Model) ที่ออกแบบมาเพื่อรองรับกลุ่ม Generation Rent หรือคนรุ่นใหม่ที่ต้องการความยืดหยุ่นในการอยู่อาศัยมากกว่าการเป็นเจ้าของ โดยผู้เช่าสามารถเลือกแพ็กเกจและย้ายระหว่างโครงการในเครือได้โดยไม่ต้องทำสัญญาใหม่

    ล่าสุด บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เปิดตัวโปรแกรม "GenSCription" โดยมี "GenRent" เป็นโมเดลแรก ภายใต้แนวคิด "เช่าก่อนซื้อ" เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้บริโภคที่ยังไม่พร้อมขอสินเชื่อสามารถเข้าอยู่อาศัยได้ก่อน แล้วค่อยตัดสินใจซื้อในอนาคต

    ผู้เช่าสามารถเลือกยูนิตที่ต้องการและชำระค่าเช่าโดยตรงกับบริษัท โดยมีเวลาสูงสุด 3 ปีในการสร้างความพร้อมทางการเงิน ทั้งการจัดการรายรับรายจ่ายและสร้างประวัติสินเชื่อ ก่อนยื่นขอสินเชื่อเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ในภายหลัง ขณะที่ค่าเช่าบางส่วนสามารถนำไปใช้เป็นส่วนลดในการซื้อได้

    โครงการนำร่อง ได้แก่ "Reference สาทร-วงเวียนใหญ่" และ "COBE รัชดา-พระราม 9"ซึ่งออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการความยืดหยุ่นในการใช้ชีวิต โดย SC Asset มีแผนขยายโมเดลดังกล่าวไปยังโครงการแนวราบทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมในระยะถัดไป

    ด้าน บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เป็นอีกหนึ่งผู้ประกอบการที่ขยายธุรกิจจากการขายโครงการสู่การสร้างระบบนิเวศด้านการอยู่อาศัยครบวงจร โดยพัฒนาแพลตฟอร์ม Origin Rental Residence (ORR) เพื่อดูแลการปล่อยเช่าและบริหารสินทรัพย์ให้กับลูกบ้านและนักลงทุน

    โมเดลของออริจิ้นไม่ได้จำกัดอยู่แค่การจับคู่ผู้เช่ากับเจ้าของห้อง แต่ยังครอบคลุมบริการหลังการขาย การบริหารผู้เช่า และบริการสำหรับชาวต่างชาติ ตั้งแต่การหาที่พัก การขอวีซ่า ใบอนุญาตทำงาน ไปจนถึงบริการย้ายเข้าและการวางแผนทางการเงิน

    กลุ่มลูกค้าหลักของ Origin Rental Residence คือชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทย กลุ่ม Expat และคนรุ่นใหม่ที่ต้องการความยืดหยุ่นในการอยู่อาศัย โดยเฉพาะในทำเลใกล้รถไฟฟ้าและศูนย์กลางธุรกิจ

    ขณะที่ LPN เองก็เดินหน้าสร้างรายได้จากธุรกิจบริหารจัดการการเช่าและที่อยู่อาศัย พร้อมพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและนักลงทุนที่ต้องการสร้างกระแสเงินสดระยะยาว

    หนึ่งในโมเดลสำคัญคือ "EARN by LPN" ซึ่งพัฒนาขึ้นภายใต้แนวคิดที่อยู่อาศัยเพื่อการเช่า (Rental Housing) เจาะกลุ่มพนักงานในนิคมอุตสาหกรรมและคนทำงานในพื้นที่เศรษฐกิจ โดยโครงการ EARN by LPN ย่านอมตะซิตี้ ชลบุรี มีอัตราการเข้าพักมากกว่า 90% และสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ย 6.5%

    ขณะเดียวกัน LPN ยังบริหารพอร์ตเช่าภายในโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ เช่น ลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 ซึ่งมีห้องพักในระบบเช่ามากกว่า 2,000 ยูนิต และมีอัตราการเข้าพักสูงกว่า 95% สะท้อนว่าความต้องการเช่าในทำเลที่เชื่อมต่อแหล่งงานและสถาบันการศึกษายังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง แม้ตลาดซื้อขายจะชะลอตัวลง

    นอกจากนี้ LPN มองว่า นักลงทุนยุคใหม่เริ่มเปลี่ยนเป้าหมายจากการเก็งกำไรส่วนต่างราคา (Capital Gain) ไปสู่การสร้างกระแสเงินสดระยะยาว (Cash Flow) ผ่านการปล่อยเช่ามากขึ้น ส่งผลให้การพัฒนาโครงการในอนาคตจะต้องคำนึงถึงศักยภาพในการปล่อยเช่าควบคู่ไปกับการขายเพื่ออยู่อาศัยด้วย

    นักลงทุนเปลี่ยนจากเก็งกำไรสู่หารายได้ประจำ

    การเปลี่ยนแปลงของตลาดเช่าไม่เพียงแต่เกิดขึ้นเฉพาะฝั่งผู้บริโภคเท่านั้น แต่ยังสะท้อนถึงพฤติกรรมของนักลงทุนที่เปลี่ยนไปด้วย

    นางสาวดารณีระบุว่า นักลงทุนยุคใหม่เริ่มลดความสำคัญของการเก็งกำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) และหันมาให้ความสำคัญกับการสร้างกระแสเงินสด (Cash Flow) จากค่าเช่ามากขึ้น เนื่องจากสามารถสร้างรายได้สม่ำเสมอและลดความผันผวนจากภาวะตลาด

    ขณะเดียวกัน นายวิทยามองว่า ตลาดเช่าที่มีอัตราหมุนเวียนสูงจะกลายเป็นโอกาสสำคัญของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต เนื่องจากการปล่อยเช่ามีอัตราการปิดดีลสูงกว่าตลาดซื้อขาย และอาจนำไปสู่การแบ่งบทบาทระหว่าง "เอเจนต์ขาย" และ "เอเจนต์เช่า" อย่างชัดเจนมากขึ้น

    ท่ามกลางภาวะที่ตลาดซื้อขายยังเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจและสินเชื่อ การขยายตัวของตลาดเช่าจึงอาจไม่ใช่เพียงทางออกชั่วคราว แต่กำลังก้าวขึ้นมาเป็นอีกหนึ่งเสาหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว

    "คนที่ยังซื้อบ้านไม่ได้ แต่ยังจำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัยมีจำนวนเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ดีมานด์เช่าไม่ได้ลดลง แต่กลับเติบโตขึ้นต่อเนื่อง จนเริ่มเชื่อว่านี่อาจเป็น New Normal ของประเทศไทย"