เปิดโครงสร้างเมืองใหม่รับการปรับผังเมืองกรุงเทพฯ เพิ่มค่า FAR หนุนคอนโดฯ Low-rise เกาะสถานี New CBD พระราม 9-รัชดา และ EBD บางนา ดันศูนย์กลางเศรษฐกิจกระจายสู่ชานเมือง REIC ชี้ตลาดอสังหาฯ ก้าวสู่ยุคใหม่ที่เติบโตอย่างมีทิศทาง หลังคมนาคมเชื่อมต่อไร้รอยต่อ

   ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยในงานเสวนา “กรุงเทพจตุรทิศ 10 ปี อสังหาฯ ไทย กลับไปไม่เหมือนเดิม สู่ปรากฎการณ์การเติบโตของเมืองครั้งใหม่” จัดโดยพร็อพทูมอร์โรว์ ถึงภาพรวมและทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลว่า กำลังก้าวเข้าสู่ยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างครั้งใหญ่ ซึ่งปัจจัยหลักขับเคลื่อนมาจากความก้าวหน้าของการก่อสร้างโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนทางรางหรือรถไฟฟ้าสายต่างๆ รวมถึงการปรับปรุงร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่จะเข้ามาปลดล็อกศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินในหลายพื้นที่อย่างมีนัยสำคัญ

   การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวส่งผลให้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ในหลายทำเลมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ที่พึ่งเปิดให้บริการและอยู่ระหว่างการพัฒนา ซึ่งจะกลายเป็นแรงดันสำคัญที่ทำให้รูปแบบการพัฒนาที่อยู่อาศัยและการสร้างมูลค่าเพิ่มของอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนผ่านไปสู่นิวเซกเตอร์อย่างชัดเจน

   สายสีส้ม-สีชมพู-สีเหลือง แชมป์ราคาที่ดินพุ่ง

   จากการติดตามและวิเคราะห์ความเคลื่อนไหวของราคาที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า พบว่าแนวรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ โดยเฉพาะ “สายสีส้ม” (ช่วงรามคำแหง-มีนบุรี) รวมถึง “สายสีชมพู” และ “สายสีเหลือง” เป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงและคาดการณ์ว่าจะมีอัตราการปรับขึ้นของราคาประเมินที่ดินในระดับที่สูงที่สุดเมื่อเทียบกับทำเลอื่นๆ

   ปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากความเจริญที่แผ่ขยายออกสู่พื้นที่กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกอย่างรวดเร็ว การเดินทางที่สะดวกสบายขึ้นสามารถเชื่อมต่อเข้าสู่ใจกลางเมืองได้อย่างไร้รอยต่อ ทำให้ความต้องการถือครองที่ดินของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อนำมาพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยเร่งตัวสูงขึ้นตามไปด้วย ส่งผลให้ราคาซื้อขายจริงในตลาดรวมถึงราคาประเมินของภาครัฐต้องปรับฐานขึ้นตามกลไกดีมานด์และซัพพลาย

  ปลดล็อกผังเมืองใหม่ เพิ่ม FAR หนุนคอนโดฯ เกาะสถานี

   นอกเหนือจากการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าแล้ว การปรับปรุงร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ถือเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่จะเข้ามาเปลี่ยนหน้าตาการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยผังเมืองใหม่ได้มีการปรับเปลี่ยนสีการใช้ประโยชน์ที่ดิน (Zoning) และการปรับเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือค่า FAR (Floor Area Ratio) ในหลายพื้นที่

   การเพิ่มค่า FAR ดังกล่าว ช่วยเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการสามารถนำที่ดินรอบสถานีขนส่งมวลชนมาพัฒนาโครงการในเชิงลึกได้มีประสิทธิภาพมากขึ้น หนุนการเกิดโครงการคอนโดมิเนียมและโครงการแนวราบระดับ Low-rise ล้อมรอบสถานีรถไฟฟ้าได้อย่างคุ้มค่าต้นทุน ซึ่งไม่เพียงแต่เพิ่มความหนาแน่นของการอยู่อาศัยอย่างเป็นระบบ แต่ยังช่วยดันมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณโดยรอบสถานีให้ปรับตัวสูงขึ้นตามศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ได้รับเพิ่มขึ้นด้วย

   ขยาย New CBD และ EBD กระจายศูนย์กลางเศรษฐกิจ

   อีกหนึ่งปรากฏการณ์ที่เห็นได้ชัดเจนในโครงสร้างเมืองยุคใหม่ คือการขยายตัวและก่อตัวขึ้นของศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ หรือ New CBD (Central Business District) ในบริเวณพื้นที่พระราม 9 – รัชดาภิเษก ควบคู่ไปกับการเติบโตของศูนย์กลางธุรกิจย่อย หรือ EBD (East Business District) ในโซนบางนา – สุวรรณภูมิ

   การขยายตัวของ New CBD และ EBD มีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการช่วยกระจายศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ แหล่งงาน และพื้นที่อยู่อาศัยออกสู่พื้นที่ชานเมืองอย่างมีรูปแบบ ลดการกระจุกตัวของกิจกรรมทางเศรษฐกิจอยู่เฉพาะในใจกลางเมืองชั้นในแบบเดิมๆ ซึ่งการกระจายตัวของเมืองลักษณะนี้จะกลายเป็นรากฐานสำคัญที่ขับเคลื่อนให้เกิดการเติบโตของเมืองครั้งใหม่ และเปลี่ยนโฉมหน้าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป