นายเอกนิติ นิติทัณฑ์ประภาศ รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เปิดเผยในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 ว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในกลไกสำคัญของเศรษฐกิจไทย เนื่องจากเชื่อมโยงกับหลายอุตสาหกรรม ทั้งการก่อสร้าง แรงงาน วัสดุก่อสร้าง และสถาบันการเงิน การส่งเสริมให้ตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตอย่างต่อเนื่องจึงมีส่วนช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยรวม ในช่วงที่ผ่านมา มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเริ่มส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงครึ่งแรกของปีเพิ่มขึ้นประมาณ 17% ขณะที่สินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวราว 12% สะท้อนสัญญาณการฟื้นตัวของตลาด ท่ามกลางความท้าทายจากค่าครองชีพ ต้นทุนพลังงาน และข้อจำกัดด้านกำลังซื้อของประชาชน

   ล่าสุดรัฐบาลยังเดินหน้าโครงการสินเชื่อเพื่อเพิ่มโอกาสให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะโครงการ "บ้านคนละหลัง PLUS" ผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งมุ่งสนับสนุนประชาชนกลุ่มรายได้น้อยและผู้ที่มีข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ ด้วยเงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยผ่อนปรน อัตราดอกเบี้ยในช่วง 2 ปีแรกอยู่ที่ 2.6% อีกเครื่องมือสำคัญในการเพิ่มโอกาสให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง รวมถึงสนับสนุนการติดตั้งโซลาร์ภาคประชาชน 1 ล้านครัวเรือนเป็นต้น

   อย่างไรก็ตาม ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญความท้าทายจากการอนุมัติสินเชื่อ นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Reject Rate) ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 อยู่ที่ 44.9%เพิ่มขึ้นจากประมาณ 40% ในปี 2568 สะท้อนว่าผู้ต้องการซื้อบ้านจำนวนหนึ่งยังไม่สามารถผ่านเกณฑ์การพิจารณาของสถาบันการเงินได้

   ภาคอสังหาริมทรัพย์จึงเสนอให้ติดตามผลตอบรับของโครงการบ้านคนละหลัง PLUS ก่อน หากมาตรการช่วยกระตุ้นตลาดและทำให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อได้ดี จึงควรพิจารณาขยายระยะเวลาดำเนินการไปจนถึงสิ้นปี 2570 พร้อมเพิ่มวงเงินเป็น 100,000 ล้านบาท จากวงเงิน 50,000 ล้านบาทที่กล่าวถึงในมาตรการ รวมถึงส่งเสริมให้ธนาคารพาณิชย์เข้ามามีส่วนร่วมมากขึ้นทั้งนี้ ข้อเสนอขยายระยะเวลาและเพิ่มวงเงินดังกล่าวเป็นข้อเสนอจากภาคธุรกิจที่ต้องการให้พิจารณาตามผลการดำเนินงาน ไม่ใช่มาตรการที่รัฐบาลประกาศอนุมัติแล้ว

   นอกจากนี้ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ยัง เสนอรัฐบาลพิจารณามาตรการเพิ่มเติมเพื่อเพิ่มกำลังซื้อและขยายโอกาสการเข้าถึงที่อยู่อาศัย โดยมีข้อเสนอหลัก 2 ประการ ได้แก่ การเพิ่มเพดานลดหย่อน ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านจาก 100,000 บาท เป็น 200,000 บาทต่อปี และการปรับการจัดประเภทภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้ตรงกับการใช้ประโยชน์จริง

   นายสุนทรมองว่า ข้อเสนอเพิ่มเพดานลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านต้องการให้ครอบคลุมการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในช่วงวันที่ 1 พฤศจิกายน 2569 ถึง 31 ธันวาคม 2570 โดยขณะนี้ยังต้องรอการพิจารณาจากหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง ตัวอย่างว่า ผู้ซื้อบ้านราคา 7 ล้านบาท ซึ่งมีรายได้ประมาณ 100,000 บาทต่อเดือนและอยู่ในฐานภาษี 25% อาจประหยัดภาษีได้ประมาณ 50,000 บาทต่อปี หากสามารถใช้สิทธิลดหย่อนได้เต็มวงเงินตามตัวอย่างที่นำเสนอ ทั้งนี้ ผลประโยชน์ที่ได้รับจริงขึ้นอยู่กับฐานภาษี ดอกเบี้ยที่จ่าย และเงื่อนไขการใช้สิทธิของผู้ซื้อแต่ละราย

   ส่วนการจัดประเภทภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ โดยเฉพาะทรัพย์สินที่ใช้เพื่ออยู่อาศัยแต่ถูกจัดอยู่ในประเภทอื่นจนต้องเสียภาษีในอัตราสูงกว่า เสนอให้พิจารณาอัตรา 0.03% สำหรับทรัพย์สินที่ใช้เพื่ออยู่อาศัยตามเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง แทนอัตรา0.3% ที่ยกเป็นตัวอย่างในกรณีทรัพย์สินบางประเภท

   อีกประเด็นที่สมาคมให้ความสำคัญคือการต่อยอดโครงการสินเชื่อบ้านคนละหลัง PLUS ซึ่งนายสุนทรมองว่า เป็นเครื่องมือช่วยลดข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ โดยอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Reject Rate) ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 อยู่ที่ 44.9% เพิ่มขึ้นจากประมาณ 40% ในปี 2568 สมาคมจึงต้องการให้ติดตามผลของโครงการ หากช่วยให้ประชาชนผ่านเกณฑ์สินเชื่อได้มากขึ้น ควรพิจารณาขยายระยะเวลาอย่างน้อยถึงสิ้นปี 2570 และเพิ่มวงเงินจาก 50,000 ล้านบาทเป็น 100,000 ล้านบาท ในปีถัดไป ทั้งหมดนี้ยังเป็นข้อเสนอของภาคธุรกิจที่ต้องประเมินจากผลการดำเนินงาน ไม่ใช่มาตรการที่รัฐอนุมัติแล้ว

   นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ตลาดยังเผชิญข้อจำกัดจากกำลังซื้อ ภาระหนี้ครัวเรือน และความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ แม้ยอดซื้อและโอนที่อยู่อาศัยจะเริ่มฟื้นตัวหลังมีมาตรการภาครัฐ แต่ยังต้องติดตามว่าการฟื้นตัวจะต่อเนื่องเพียงใด เนื่องจากยอดขายใหม่จะส่งผลต่อการโอนกรรมสิทธิ์ในระยะถัดไป

   ขณะเดียวกัน ต้นทุนก่อสร้างยังเป็นอีกปัจจัยที่ต้องจับตา โดยนายพรนริศประเมินว่า วัสดุก่อสร้างบางส่วนที่เกี่ยวข้องกับปิโตรเคมีและค่าขนส่งมีต้นทุนเพิ่มขึ้นประมาณ 7.8-8%จากแรงกดดันด้านราคาน้ำมัน ซึ่งอาจกระทบต้นทุนโครงการใหม่ขณะที่โครงการที่ก่อสร้างด้วยต้นทุนเดิมยังมีโอกาสทำตลาดในราคาเดิมได้ ขึ้นอยู่กับการบริหารต้นทุนของผู้ประกอบการแต่ละราย

   ด้าน นายปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมให้ความสำคัญกับเทคโนโลยี นวัตกรรมและไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัยมากขึ้น ทั้งพื้นที่ออกกำลังกาย พิลาทิส โยคะ ไฮรอกซ์ และแนวคิดด้านสุขภาพอย่าง Longevity เพื่อเพิ่มคุณภาพชีวิตและสร้างความแตกต่างให้กับโครงการ

   แม้จำนวนโครงการเปิดตัวใหม่จะลดลง แต่โครงการที่เข้าใจความต้องการของผู้บริโภคและพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้เหมาะกับกลุ่มเป้าหมายยังมีโอกาสได้รับการตอบรับ ขณะที่เหตุการณ์น้ำท่วมหรือแผ่นดินไหวอาจเปลี่ยนความสนใจด้านทำเลและรูปแบบที่อยู่อาศัยในระยะสั้น แต่การตัดสินใจซื้อในระยะยาวยังขึ้นอยู่กับกำลังซื้อ ราคา และความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อเป็นสำคัญ