แบงก์เตือนโค้งสุดท้าย "รีไฟแนนซ์" หนี้บ้าน ชี้สงครามตะวันออกกลาง ส่อดันดอกเบี้ยปรับขึ้น "กสิกรไทย" มองดอกเบี้ยนโยบาย 1% อาจเป็นจุดต่ำสุดแล้ว ขณะที่ "CIMB" ชี้อสังหาฯ ยังไม่ฟ้น-แบงก์ต้องปรับกลยุทธ์รับมือ เลี่ยงหาลูกค้าใหม่แข่งดึงลูกค้าเดิม หันเจาะลูกค้าบ้านมือสอง-บ้านแลกเงิน ลดดอกเบี้ยกู้ทุกประเภท 0.10% หวังจูงใจ ฟาก "สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย" เชื่อตลาดสินเชื่อบ้านยังโตได้

   นายณัฐพล ลือพร้อมชัย รองผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ในปี 2569 มองว่าเป็นช่วงโค้งสุดท้ายของการ รีไฟแนนซ์ (Refinance) สินเชื่อบ้าน ที่จะได้ดอกเบี้ยต่ำ เพราะจากสถานการณ์สงครามตะวันออกกลาง ส่งผลทำให้อัตราเงินเฟ้อปรับเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจจะส่งให้คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ต้องปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย จากปัจจุบันลงมาที่ 1.00% ต่อปี เพื่อควบคุมเงินเฟ้อ

   โค้งสุดท้ายรีไฟแนนซ์บ้าน

   "การปรับลดดอกเบี้ยลงมาที่ 1.00% อาจจะเป็นครั้งสุดท้าย หากสถานการณ์ตะวันออกกลางยืดเยื้อ และอาจจะเป็นโค้งสุดท้ายของลูกค้าสินเชื่อบ้านในการรีไฟแนนซ์เพื่อรับดอกเบี้ยต่ำ แต่การรีไฟแนนซ์ก็อาจจะทำไม่ได้ทุกคน โดยจากตัวเลขการปล่อยสินเชื่อใหม่เฉลี่ย 6 แสนล้านบาทต่อปี จะมี รีไฟแนนซ์เพียง 1 แสนล้านบาท หรือลูกค้า 6 คน จะสามารถรีไฟแนนซ์ได้ 1 คนเท่านั้น เพราะในช่วงเศรษฐกิจไม่ดี รายได้ไม่เพิ่ม รายจ่ายเพิ่มขึ้น ทำให้การรีไฟแนนซ์ค่อนข้างลำบาก ซึ่งการรีไฟแนนซ์เหมาะกับคนที่มีความพร้อม"

   ทั้งนี้ ลูกค้าสินเชื่อบ้านจะแบ่งเป็น 3 กลุ่ม คือ 1.ลูกค้าที่ผ่อนแบบ ขั้นบันได 2.ผ่อนเท่ากันทุกเดือน เป็น กลุ่มที่ธนาคารต้องการ เพราะมีวินัย การผ่อนชำระ และ 3.กลุ่มที่ผ่อนมากกว่ายอดชำระ หรือมีเงินโปะ เพราะผ่อนไปแล้ว 3 ปี ยอดเงินต้นอาจจะเหลือ 80% ของยอดคงค้าง โดยเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพ ซึ่งธนาคารอยากให้รีไฟแนนซ์ และให้วงเงินเพิ่มเติม (Top Up)

   "สินเชื่อบ้าน 2 เดือนแรกปีนี้ หากดูในระบบพบว่าเติบโตได้ดีราว 4-5% จากที่ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า ปีนี้สินเชื่อบ้านจะหดตัว -0.5 ถึง 1-2% เราก็ยังโตดีกว่าตลาดเล็กน้อย อย่างไรก็ดี ต้องรอดูสถานการณ์และโมเมนตัมเดือนถัดไปด้วย โดยหากสงครามยืดเยื้อ ดอกเบี้ยจะเป็นขาขึ้นได้"

   ลูกค้าเดิมมีอำนาจต่อรองสูง

   นางสาวธนวรรณ เจียระนันท์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารผลิตภัณฑ์ธุรกิจรายย่อย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย กล่าวว่า ธนาคารเห็นปริมาณความต้องการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงดอกเบี้ยอยู่ในทิศทางขาลง โดยการแข่งขันด้านดอกเบี้ยระหว่างธนาคารยิ่งทวีความรุนแรงมากขึ้นเรื่อย ๆ เช่นเดียวกับการ Retention (การขอลดดอกเบี้ยบ้าน) ลูกค้าเดิมยิ่งมีอำนาจต่อรองสูงขึ้น เพราะมีโอกาสย้ายไปใช้บริการธนาคารอื่น จึงจำเป็นต้องนำเสนอดอกเบี้ยพิเศษหรือเงื่อนไขที่จูงใจมากขึ้น เพื่อรักษาลูกค้าให้อยู่กับธนาคารต่อไป

   "ภายใต้ภาวะหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง ทำให้ธนาคารมีแรงจูงใจ เพื่อคงลูกค้าที่มีประวัติการชำระดีให้อยู่ในพอร์ต แทนการเสี่ยงรับลูกค้าใหม่ที่อาจมีความเสี่ยงด้านเครดิตสูงกว่า ทำให้ดอกเบี้ยขาลงการรักษาลูกค้ามีความท้าทาย เพราะลูกค้าได้รับข้อเสนอจากธนาคารมากขึ้น ทั้งด้านดอกเบี้ยและสิทธิประโยชน์ ซึ่งซีไอเอ็มบี ไทย ยังคงสามารถรักษาลูกค้าได้ถึง 80% สะท้อนความสามารถในการแข่งขันและความเชื่อมั่นที่ลูกค้ายังคงมีต่อธนาคารในภาวะตลาดที่มีแรงดึงดูดจากภายนอกสูง"

   อสังหาฯยังไม่ฟื้น-ปรับกลยุทธ์

   นางสาวธนวรรณกล่าวว่า ธนาคารได้ปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาพตลาด โดยปัจจุบันภาคอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวและยังไม่ส่งสัญญาณฟ้นตัว ชัดเจน ทำให้การเร่งเติบโตพอร์ต สินเชื่อบ้านโดยรวมลดลง และให้ความสำคัญกับ "คุณภาพลูกค้า" มากกว่าการ มุ่งขยายพอร์ตเชิงปริมาณ ล่าสุดธนาคารปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้ทุกประเภทลง 0.10% นอกจากดอกเบี้ยที่ดึงดูดใจ ผู้กู้ยังได้ข้อเสนอพิเศษ ส่งผลให้ช่วงเวลานี้ลูกค้าที่ต้องการรีไฟแนนซ์มี ทางเลือกและอำนาจต่อรองมากกว่าเดิมอย่างเห็นได้ชัด

   นอกจากนี้ ธนาคารให้ความสำคัญ กับกลุ่มลูกค้าบ้านมือสองมากขึ้น เพราะเป็นเซ็กเมนต์ที่มีแนวโน้มเติบโตสวนกระแส ธนาคารจึงได้ปรับดอกเบี้ยที่จูงใจเฉลี่ย 3 ปีแรก 3.13% ต่อปี และดอกเบี้ยตลอดอายุสัญญาเริ่มต้น 5.62% ต่อปี เพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขันและตอบโจทย์ดีมานด์ของตลาด ขณะที่ สินเชื่อบ้านแลกเงิน ดอกเบี้ยเริ่มต้นเพียง 3.99% ต่อปี ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก 4.99% ต่อปี และดอกเบี้ยตลอดอายุสัญญาเริ่ม 6.86% ต่อปี ซึ่งเป็น กลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการใช้เงินสดเพิ่มขึ้นในสภาพเศรษฐกิจปัจจุบัน

   "การวางเป้าหมายการเติบโตอย่างเหมาะสมและสอดคล้องกับระดับความสามารถในการชำระหนี้ของลูกค้า เพื่อรักษาคุณภาพพอร์ตควบคู่กับการสร้างรายได้อย่างยั่งยืน แม้ผลการดำเนินงานในช่วง 2 เดือนแรกจะชะลอตัวตามสภาพตลาด แต่ธนาคารยังสามารถบริหารผลตอบแทนได้ตามเป้าหมาย"

   ดอกเบี้ยต่ำสินเชื่อบ้านยังโตได้

   นายอลงกต บุญมาสุข เลขาธิการและประธานกรรมการบริหารสมาคม สินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวว่า ทิศทางสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวในทิศทางที่ดีขึ้น สอดคล้องกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ย เนื่องจากดอกเบี้ยต่ำ ภาระค่างวดการผ่อนจะปรับลดลงด้วย ลูกค้าจะมีโอกาสกู้ได้มากขึ้น กรณีภาระหนี้ไม่ได้เพิ่มขึ้น ประกอบกับสินเชื่อบ้านยังมีความเสี่ยงน้อยกว่าสินเชื่อประเภทอื่น เพราะเป็นสินเชื่อมีหลักประกัน ส่งผลให้สถาบันการเงินที่ปล่อยกู้ยังคงมีเป้าหมายในการปล่อยสินเชื่อบ้าน แต่ก็จะมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น

   อย่างไรก็ดี ในสถานการณ์อัตราดอกเบี้ยขาลง ภาพรวมเชื่อว่าจะเป็นประโยชน์กับผู้บริโภค ทั้งกลุ่มที่ใช้ สินเชื่อในปัจจุบันและกลุ่มที่จะยื่น ขอกู้ใหม่ โดยกลุ่มลูกค้าเดิมที่ใช้สินเชื่อค่างวดที่ชำระค่างวดจะตัดชำระเงินต้น มากขึ้น ทำให้ยอดหนี้คงค้างลดลง จะมีโอกาสชำระเงินกู้ได้เร็วขึ้น

   และกลุ่มลูกค้าเก่าที่ใช้สินเชื่อบ้านกับธนาคาร หากเป็นกลุ่มที่ผ่อนชำระเกิน 3 ปี ปกติลูกค้ามักจะมองหา ดอกเบี้ยต่ำทำรีไฟแนนซ์ เพื่อให้ได้ต้นทุนดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต่ำกว่า ขณะที่ธนาคารที่ปล่อยเงินกู้พยายามดึงลูกค้าของตัวเอง ไว้ด้วยการลดอัตราดอกเบี้ย ซึ่งเสียต้นทุน ค่าใช้จ่ายต่ำกว่าการหาลูกค้าใหม่ ส่งผล ให้ภาพรวมของตลาดจะเห็นการรีไฟแนนซ์ และการทำ Retention มีแนวโน้มปรับตัว สูงขึ้น

   "ข้อดีของการ Refinance จะดีกว่า Retention เพราะจะมีส่วนต่างดอกเบี้ยระหว่างดอกเบี้ยหลัง 3 ปี ซึ่งสูงกว่า ในช่วง 3 ปีแรกเสมอ จึงเป็นเหตุผล ให้ลูกค้านิยมการทำรีไฟแนนซ์ ส่วนการทำ Retention จะเป็นการลดอัตราดอกเบี้ยจากอัตราลอยตัวในปัจจุบันที่ ได้รับ ซึ่งค่อนข้างสูง ธนาคารอาจจะลดดอกเบี้ยได้ไม่มากเท่ากับอัตราดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์"